首頁->新聞中心->行業(yè)速遞
房價和地價仍有非常多的不確定性；征收物業(yè)稅是未來趨勢
針對本輪房地產調控的熱點問題，萬科（000002.SZ）執(zhí)行副總裁肖莉指出，這是2009年下半年整個房價過度上漲，特別是一些核心城市房價上漲到無法承受或說無法忍受的狀態(tài)下進行的一次調整，調整力度和政策執(zhí)行的堅決程度前所未有，對未來不能抱有僥幸心理。但就房價和地價而言，仍有非常多的不確定性。
至于市場關注的物業(yè)稅征收話題，肖莉指出，如果參照國際慣例，物業(yè)稅是一定要征收的，長遠來看，它對這個行業(yè)有利，因此判斷將來物業(yè)稅一定會征收。至于怎么征收，“中間有一些技術上的問題還在研究和探討之中。”
5月25日，肖莉在出席財新傳媒“2010下半年中國經濟前瞻論壇暨財新全媒體團隊華南見面會”時作上述表示?！白罱@一段時間，特別是最近幾天，政策面上，一會兒出一個消息，一會兒又澄清，弄得大家比較亂。”她說。不過她認為，“以這樣的調整力度和堅決程度，政策短期內應不會有新的變化?！?/DIV>
這一輪調控政策核心是對銀行按揭的收緊，方向是抑制投資需求，市場隨之作出反應。5月開始，房地產市場成交量環(huán)比數字以30%-40%的速度下滑，但價格未出現明顯改變。對此肖莉認為，價格是一個非常敏感的話題。房地產有兩層屬性，一層是居住的需求，即剛性需求，另一層為投資的需求。當商品失去投資價值時，“價格應該回歸到剛性需求或自住需求愿意支付的水平上”。
肖莉指出，去年下半年核心城市房價上漲很大程度上在于投資需求的推動。投資性購房比例到底有多大，肖莉表示，粗略估算，核心城市比例約有 25%-30%，二三線城市則比較低。雖然剛性需求仍然堅挺，但對于此輪調控下，這個價格最后會是什么走勢，肖莉指出，“我們認為市場在尋找，一定會回歸到剛性需求為主的市場?！?/DIV>
在這個過程中，肖莉認為，開發(fā)商開工可能會趨于謹慎。目前商品房存量相對比較低，但如果銷售減少，存量也相對就會上升?！按媪可仙乃俣葧且粋€什么樣的變化，這個我們認為還需要觀察?！敝劣谀壳暗牡貎r是不是一個很合理的價格，“也是在尋找的過程之中。”
就目前市場形勢對開發(fā)商的業(yè)績影響，肖莉認為，由于開發(fā)商今年的業(yè)績大部分已在上一年實現，比如去年已完成今年50%以上的銷售量，因此今年的毛利率會有比較好的提升，上市公司也有一個比較確定的盈利增長。但是，“到了明年會怎樣，要取決于這個市場。”她說，由于消費者跟開發(fā)商之間在尋找一個更合理的價格，開發(fā)商跟政府之間尋找一個更合理的地價，其過程會有多長時間，很難做一個預判。在正常情況下，“我們認為比以往時間可能會更長一些，所以對明年業(yè)績的影響應該會比較大一些。”
對萬科而言，“毫無疑問保持增長是萬科的承諾?！毙だ虮硎?，萬科已經作出了很好的應對。比如在2009年市場興奮時，萬科采取非常謹慎的拿地策略，沒有在核心的地方拿高價地，更多往二三線城市發(fā)展，因此整個土地的成本是合理的。另外，產品結構方面，萬科約80%的產品針對剛性需求而開發(fā)，剛性需求中的60%是90平方米以下的房屋，因此它面對的依然是一個堅挺的市場。