新盤(pán)房?jī)r(jià)屢屢低開(kāi) 降價(jià)促銷(xiāo)成賣(mài)方主要選擇

據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海的一手房市場(chǎng)上半年共成交約900萬(wàn)平米(其中1-5月719.17萬(wàn)平米)，比去年同期下降約38%(其中1-5月下降32.50%)。下降的原因，源于自去年底并在今年4月份強(qiáng)化了的中央對(duì)于住房市場(chǎng)需求的緊縮調(diào)控。

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的6月上海樓市數(shù)據(jù)顯示，受調(diào)控影響最大的商品住宅市場(chǎng)，一改之前持續(xù)14個(gè)月的供不應(yīng)求局面，自3月以來(lái)出現(xiàn)了持續(xù)4個(gè)月的供過(guò)于求，導(dǎo)致平均房?jī)r(jià)在5月沖高后，6月回落了20%。

　　上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘日前在接受本報(bào)獨(dú)家采訪時(shí)指出：總體看來(lái)，下半年上海住房市場(chǎng)的趨勢(shì)是，價(jià)格將有實(shí)質(zhì)性而非大幅度的回落，成交量適度放大。

　　特殊時(shí)期與調(diào)控階段的落差

　　張泓銘分析說(shuō)，乍一看，上半年的下降幅度是驚人的，但如做一個(gè)稍完整的比較，結(jié)論可能就會(huì)平和一點(diǎn)。

　　去年上半年是一個(gè)特殊的時(shí)期。面對(duì)自2008年9月份全面爆發(fā)的美國(guó)金融危機(jī)，中央自2008年10月起連續(xù)推出鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，導(dǎo)致了2009年上半年乃至全年一手房市場(chǎng)交易的大幅攀升，也導(dǎo)致今年上半年的比較基數(shù)大幅提高。這樣的比較不夠全面。如果拿2008年上半年的一手房市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)做比較，今年上半年只下降16%。

　　如果將價(jià)格指數(shù)進(jìn)行比較，則情況遠(yuǎn)非成交量下降那么嚴(yán)重。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市價(jià)格數(shù)據(jù)反映，今年5月份上海新建住房?jī)r(jià)格比去年同期上漲11.5%，環(huán)比上漲0.1%。二手房市場(chǎng)缺乏公開(kāi)的官方數(shù)據(jù)，民間的上海二手房指數(shù)辦公室統(tǒng)計(jì)顯示，6月上海二手房價(jià)格指數(shù)為2565點(diǎn)，較上月下跌17點(diǎn)，環(huán)比下跌0.68%，這是自2009年3月以來(lái)歷經(jīng)15個(gè)月上升后的首次回落。

　　所以，張泓銘對(duì)于上半年市場(chǎng)的總體評(píng)述是，賣(mài)方有點(diǎn)兒難受，但是尚可承受。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的承受能力稍強(qiáng)，因?yàn)槿ツ甑姆渴懈邼q使他們的現(xiàn)金流較為充實(shí)；而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司尤其是經(jīng)營(yíng)二手房買(mǎi)賣(mài)的中介商則困難徒增。

　　新盤(pán)低開(kāi)房?jī)r(jià)泡沫開(kāi)始剔除

　　來(lái)自中房信的一組數(shù)據(jù)顯示，受到前期上市房源大量滯銷(xiāo)的影響，6月全市僅推出了51.25萬(wàn)平方米新房源，環(huán)比下滑46.3%，是05年網(wǎng)上房地產(chǎn)公布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)的歷年同期最低水平；成交量在5月觸底后出現(xiàn)了微幅反彈，環(huán)比上升37%，為42.44萬(wàn)平方米，但仍處05年以來(lái)的同期最低水平。

　　據(jù)中房信分析師薛建雄介紹，新盤(pán)低開(kāi)和個(gè)別樓盤(pán)的大幅降價(jià)，是帶動(dòng)6月成交觸底反彈的主要原因。同時(shí)上半年豪宅供應(yīng)和購(gòu)買(mǎi)力在5月集中釋放成交之后，豪宅的成交量已大幅下滑，這導(dǎo)致了商品住宅的平均成交價(jià)格從5月的24273元/平方米的歷史最高水平，回落到6月的192445元/平方米的低位，環(huán)比跌幅達(dá)20%。

　　實(shí)際上5月房?jī)r(jià)是過(guò)去一年里房?jī)r(jià)上漲，特別是一季度經(jīng)濟(jì)過(guò)熱帶來(lái)房?jī)r(jià)暴漲后，在房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)上的體現(xiàn)；而政府調(diào)控使得這個(gè)歷史最高房?jī)r(jià)水平應(yīng)聲回落到去年12月的水平(6月房?jī)r(jià)與去年12月相當(dāng))。這就意味著，本輪調(diào)控已經(jīng)把一季度經(jīng)濟(jì)過(guò)熱帶來(lái)的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲部分剔除。

　　隨著炎熱的淡季樓市到來(lái)，7、8月份的低迷市場(chǎng)將會(huì)促使更多新盤(pán)低價(jià)上市，而在售樓盤(pán)中也會(huì)有越來(lái)越多的項(xiàng)目給出更大的折扣以促進(jìn)成交，預(yù)期到9月份超過(guò)八成的樓盤(pán)價(jià)格都會(huì)調(diào)整到位。當(dāng)大多數(shù)人感受到房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌之時(shí)，成交量也將會(huì)隨之回暖。

來(lái)源：新浪網(wǎng)房產(chǎn)頻道