上海二套房貸認定標準通知：認房認貸認調(diào)查

房管局、人行上海分行、上海銀監(jiān)局聯(lián)合轉(zhuǎn)發(fā)國家住建部

　　等三部門有關(guān)二套房貸認定標準的通知

　　——明確嚴格執(zhí)行差別化信貸政策 細化本市核查借款人家庭住房情況程序

　　為貫徹國家住建部等三部門有關(guān)二套房貸的認定標準，嚴格執(zhí)行差別化的信貸政策，近日，市房管局、人行上海分行、上海銀監(jiān)局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知〉的通知》（滬房管市〔2010〕243號，以下簡稱《轉(zhuǎn)發(fā)通知》），明確了本市核查借款人家庭住房情況等事宜。

　　住建部、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)的通知明確以下三種情況，貸款人應對借款人執(zhí)行第二套（及以上）差別化住房信貸政策：一是在擬購房所在地房屋登記系統(tǒng)（包括預售合同登記備案系統(tǒng)）中其家庭有登記有一套（及以上）成套住房的，二是借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房的，三是通過盡職調(diào)查確信借款人家庭已有一套（及以上）住房的，即“認房認貸認調(diào)查”。同時規(guī)定“具備查詢條件的城市房地產(chǎn)主管部門應通過房屋登記信息系統(tǒng)進行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結(jié)果”。

　　《轉(zhuǎn)發(fā)通知》除了明確嚴格執(zhí)行第二套（及以上）差別化住房信貸政策外，著重就通過本市房屋登記信息系統(tǒng)核查借款人家庭住房情況申請、初審、查詢、出具查詢結(jié)果等程序予以細化：即借款人簽訂購房合同后申請住房貸款的，應當如實向貸款銀行申報本人和家庭成員的住房情況；經(jīng)銀行初審后，借款人向房地產(chǎn)交易中心申請住房查詢，并提交購房合同、申請書、身份證件等相關(guān)材料；房地產(chǎn)交易中心在規(guī)定時間內(nèi)出具查詢結(jié)果后，貸款銀行憑出具的查詢結(jié)果審核確定借款人的貸款首付款比例及利率。需要注意的是境內(nèi)居民只能持有效居民身份證申請查詢（不能憑護照等其他身份證件），未成年子女為境內(nèi)居民的，應當提交戶口簿。

【政策回顧】

　　三部門明確按家庭成員擁有住房數(shù)認定二套房

　　新華網(wǎng)北京6月4日電(記者張曉松、杜宇)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)出通知，對商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準進行了規(guī)范。這是記者4日從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部了解到的。

　　通知規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應依據(jù)擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定。

　　有下列情形之一的，貸款人應對借款人執(zhí)行第二套(及以上)差別化住房信貸政策：借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預售合同登記備案系統(tǒng))中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的；借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的；貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談等形式的盡責調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

　　對能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按上述規(guī)定執(zhí)行差別化住房信貸政策。對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行；商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況和地方政府有關(guān)政策規(guī)定，對其暫停發(fā)放住房貸款。

　　為堅決遏制部分城市房價過快上漲，國務院近期決定，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1．1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　【住建部等三部門關(guān)于二套房認定標準】

　　二套房認定：認房又認貸

　　6月6日住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)出通知，對商業(yè)房貸中二套房認定標準進行明確，不是以前普遍所認為的單一“認貸”或“認房”，而是更為嚴厲“認房也認貸”，而且是以家庭為單位。

　　查不到信息者 銀行須面談

　　昨日通知中明確，借款人首次申請利用貸款購買住房，但是在當?shù)胤课莸怯浶畔⑾到y(tǒng)中，其家庭已經(jīng)登記有一套住房（及以上）的，將被認定為二套房（及以上）。這就是所謂的“認房”。家庭成員的范圍包括申請貸款人以及他的配偶和未成年子女。

　　另外一種情況為“認貸”，即借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請貸款購買住房。業(yè)內(nèi)人士解釋說，就算借款人此前貸款買的房子已賣了出去，此次買房仍然算二套房（及以上）。

　　還有第三種情況，如果申請人已經(jīng)買了房，但是在房屋登記信息系統(tǒng)中查不到信息的，銀行可通過查詢征信記錄、面測、面談（必要時居訪）等形式，盡責調(diào)查，以確認此次為二套房（及以上）。

　　而記者了解到，如果被認定為二套房，申請商業(yè)貸款的首付款不得低于五成，利率不得低于基準利率的1.1倍。

　　非本地人仍可買二套房

　　根據(jù)通知，對能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，如果申請住房貸款，也按照上述三種情況來認定第二套房。

　　對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明，或社會保險繳納證明的非本地居民，申請住房貸款的，貸款人按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策執(zhí)行。在那些商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)規(guī)定，暫停發(fā)放住房貸款。

特點1

　　二套房既認房又認貸

　　此次的二套房標準要求，如果貸款人所在地的房屋登記信息系統(tǒng)（含預售合同登記備案系統(tǒng)，下同）中其家庭已登記有一套（及以上）成套住房，或者借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請貸款購買住房，或者貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談（必要時居訪）等形式的盡責調(diào)查，確信借款人家庭已有一套（及以上）住房，購房者在申請貸款時，都將被算作二套房，將實行差別化住房信貸政策。

　　按照4月17日，國務院出臺《關(guān)于堅決抑制部分城市房價過快上漲的通知》的規(guī)定，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅提高。

　　【解讀】

　　我愛我家副總裁胡景暉昨日向記者表示，這是在貸款人在申請貸款時，以認房又認貸來確定購房者貸款購買的是第幾套住房。

特點2

　　非本地人仍然有機會

　　除了對貸款人在申請貸款時如何認定二套房貸外，《通知》以非本地人購房是否納稅或繳納社保為依據(jù)，對其實施了差別化的信貸政策。

　　如果貸款人能夠提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人與本地人執(zhí)行同樣的認定二套房的標準和差別化的信貸政策。

　　而如果對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，其在申請住房貸款時，貸款人將按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策執(zhí)行；而如果在商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)申請貸款買房，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況和地方政府有關(guān)政策規(guī)定，對其暫停發(fā)放住房貸款。

　　【解讀】

　　對此，有關(guān)房產(chǎn)專家表示，大多數(shù)外地炒房者，也是通過貸款炒房，而在北京這樣的地區(qū)，如果停止對其貸款，必將是對炒房者的一記重拳。但是他同時表示，政策中并沒有明確指出哪些地方是“商品住 房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)”，所以很可能被地方鉆空子。

來源：新浪網(wǎng)房產(chǎn)頻道