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滬樓市新政引發(fā)觀望潮 限購令或促成買方市場
[提要]10月9日上海房管局等8部門權(quán)威解讀調(diào)控細(xì)則“滬十二條”之后，滬上各開發(fā)商和中介機構(gòu)紛紛據(jù)此作出市況分析。長假過后各樓盤則呈現(xiàn)漲跌互現(xiàn)勢頭，有部分樓盤較“十一”前已直降1%，也有新江灣城等樓盤逆勢單價飆到7萬/平米。
10月9日上海房管局等8部門權(quán)威解讀調(diào)控細(xì)則“滬十二條”之后，滬上各開發(fā)商和中介機構(gòu)紛紛據(jù)此作出市況分析。長假過后各樓盤則呈現(xiàn)漲跌互現(xiàn)勢頭，有部分樓盤較“十一”前已直降1%，也有新江灣城等樓盤逆勢單價飆到7萬/平米。
限購令或促成買方市場
此次“滬十二條”中最為關(guān)鍵的是限購和緊縮銀行貸款的相關(guān)規(guī)定。在新聞發(fā)布會上，上海市房管局局長劉海生表示，根據(jù)9月29日國家各部委的文件，此次的新政策增加了“禁止消費性貸款用于購買住房”，這主要是為了防止用其他名義申請貸款買房，上海堅決按此要求監(jiān)管。公積金貸款政策，則主要體現(xiàn)在鼓勵支持購買小戶型（90平方米以下）強調(diào)自?。ㄊ滋祝e極引導(dǎo)合理使用公積金貸款，對非改善型第二套房暫時停貸，第三套房停貸。
對此，有開發(fā)商表示，一戶家庭只能新購一套商品住房(含二手存量住房）的措施，將使上海市場全面進入買方市場。此前“北京十一條”中，“限購”起到了量價齊降的作用，如果上海樓市成交量下降，資金不充裕的開發(fā)商就會考慮降價“搶跑道”。不過，“滬十二條”的最大關(guān)鍵在于，如何把握“第二套非改善型住房”。新政表示，主要是以現(xiàn)在的“人均居住面積”衡量，買房時，根據(jù)買房人的現(xiàn)有房屋狀況和現(xiàn)有家庭人口數(shù)，計算人均居住面積。顯然，購房者可以通過遷徙戶口等方式對“人均居住面積”實施調(diào)節(jié)。
具備開征房產(chǎn)稅基礎(chǔ)條件
另外，“滬十二條”中的第八條，即提高預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，也是開發(fā)商關(guān)心的重點。有業(yè)內(nèi)人士表示，提高預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)將是收緊開發(fā)商資金鏈的重要措施。樓市中出現(xiàn)過的爛尾樓糾紛和改規(guī)劃糾紛，可大為減少；另一方面，預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的提高，勢必令開發(fā)商投入更多成本，尤其是那些項目眾多的大開發(fā)商。不過，也有開發(fā)商認(rèn)為，此舉可大幅減少上海樓市供應(yīng)量，是市政府“明打暗保”的舉措之一。
土地增值稅預(yù)征率調(diào)整，則是此次引導(dǎo)房產(chǎn)商合理定價的重要措施。有分析認(rèn)為，此前國稅總局下發(fā)通知，規(guī)定上海土地增值稅預(yù)征率不低于2%，而上海此次細(xì)則調(diào)整由2%調(diào)整為“最高可達到5%”，比之前增加一倍。這無疑將再次收緊開發(fā)商本就顯得緊張的資金鏈。尤其對于高端項目來說，條款殺傷力尤其強大，如果預(yù)征率達到5%，將比上半年1%的預(yù)征率提高整整4倍。
同時，劉海生表示，開征房產(chǎn)稅方面，上海要等中央具體政策下來后再操作。目前上海正在做一些準(zhǔn)備工作，包括已成立房屋狀況信息中心等。
“上海有開征房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件，一旦國家政策明確，可快速推進?！眲⒑Ｉ硎?，房產(chǎn)稅作為國家稅種，其開征需服從國家規(guī)定，試點也要得到國家的認(rèn)可。而已出臺的上海地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則中關(guān)于房產(chǎn)稅的條款，表明了上海的積極態(tài)度。
中心城區(qū)看房客戶依然積極
上海房市新政引發(fā)市場強烈觀望情緒。有中介機構(gòu)表示，目前中心城區(qū)客戶依然看房積極，購買意愿相對堅定；外圍區(qū)域的買家則觀望氣氛較濃。不少潛在購房者都對如何界定“新購一套”、“以家庭為單位購買”比較困惑；大約已有約二三成的客戶產(chǎn)生了觀望情緒，未來這個比例有可能會加大。
從最新市況看，“滬十二條”的實施，短期內(nèi)未能擋住滬上豪宅開盤銷售的牛氣，10月10日在上海中環(huán)附近，新開盤的仁恒怡庭均價高達5.5萬元至7萬元/平方米，并有300多位客戶已預(yù)交30萬元意向金。此次主推170平米、195平方米大戶型多層公寓，以及220、330平方米的疊加別墅房源。單套房源的售價大多超過1000萬元。不過，也有市中心個別樓盤出現(xiàn)些許調(diào)整，一套售價在550萬元左右的豪宅，中介報價較“十一”前已直降5萬元。
樓市二次調(diào)控的“靴子”終于落地。
9月29日，多個部委出臺的“最嚴(yán)厲調(diào)控政策”，明確要求各地“立即”制定細(xì)則，已發(fā)細(xì)則的地區(qū)要進一步調(diào)整和完善。
其措施包括，三套房停貸以及首套房首付上調(diào)，限制購房套數(shù)等；稍早的9月26日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)文稱，閑置土地一年以上的房企禁拿地。
據(jù)悉，這是繼4月份針對樓市的史上最嚴(yán)厲政策出臺后的第二波調(diào)控。之前樓市在經(jīng)歷了幾個月的僵持之后，再現(xiàn)瘋狂苗頭，多個一線城市樓市到9月份已是量價齊升。
有專家判斷，為落實二次調(diào)控措施，十一長假結(jié)束后，或?qū)⒂懈嗟某鞘胁扇 跋拶徚睢薄５灿腥耸拷邮堋度A夏時報》記者采訪時表示擔(dān)心在利益博弈下，恐在地方執(zhí)行中變形，“新政大多仍是對‘新國十條’的進一步細(xì)化和落實。”
上海房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會高級經(jīng)濟師顧海波向本報記者表示，只有在樓市調(diào)控政策堅持不懈地實施數(shù)年后，樓市才有可能實現(xiàn)平穩(wěn)，否則，“一旦調(diào)控政策放松，房價還會大漲?！?/DIV>
“時至今日，多個地方尚未出臺地方調(diào)控的細(xì)則。”10月7日下午，劉衛(wèi)衛(wèi)告訴記者，高房價問題有望在本月15日召開的十七屆五中全會時給出“一個說法”。
樓市急調(diào)頭
事實上，“新國十條”從4月17日出臺至今，調(diào)控效果并不明顯。如北京8月房價與去年同期相比增長9.3%，上海則環(huán)比上漲6%。
形勢緊迫之下，國慶前夕，樓市調(diào)控再出五記重拳。據(jù)悉，在此次新政中，限定居民家庭購房套數(shù)、三套房貸款暫停發(fā)放及加快推進房產(chǎn)稅改革試點，被認(rèn)為是影響市場最大的三個亮點。
“首付提高至三成，是殺傷力最大的一項?！眲⑿l(wèi)衛(wèi)說，限定購房套數(shù)，對異地購房者的影響不大。
國慶長假期間，《華夏時報》記者在北京實地采訪看到，房地產(chǎn)中介幾乎一致選擇在假期加班。有中介工作人員告訴記者，這本已經(jīng)是早定好的，因為金九銀十市場會熱誰都不會放松，即便是在節(jié)前二次調(diào)控新政出臺后也沒有改變安排。
“仍抱著一線希望，希望購房者不要受到太大影響?！鄙鲜龉ぷ魅藛T稱。但往往是事與愿違，記者多天來走訪的中介公司生意幾乎清一色地冷清。因為沒生意，中介里加班的人員顯得情緒相當(dāng)?shù)吐洹?/DIV>
10月7日，記者多方獲悉，在北京，受到十一前新政的影響，市場交易量慘淡。截至10月5日，北京樓市商品住宅日成交量僅在100套上下徘徊。相比之下，同一時間北京新推的17個樓盤卻有多達7000余套入市。
廣州的樓市成交量也出現(xiàn)縮水。10月1-6日，廣州每日簽約量約在300套，比9月底的每日動輒六七百套的簽約規(guī)模下降五成。國慶假期，濟南樓市尤為遇冷，兩天成交僅30余套住宅。
在西部城市重慶，記者獲悉，10月1日，重慶主城區(qū)成交商品房525套，10月2日成交292套，與新政前的9月28日成交1754套相比，成交量急跌。
博弈升級
面對樓市的緊急調(diào)頭，多方接受記者采訪的人士還表達了對嚴(yán)厲政策執(zhí)行中問題的擔(dān)憂。
“盡管成交縮水、房價微降，但是，此次樓市調(diào)控新政的力度仍有限。”劉衛(wèi)衛(wèi)直言。顧海波也認(rèn)為，在供需結(jié)構(gòu)沒有得到有效改變的情況下，即使“銀十”遭遇“滑鐵盧”，要讓房價真正理性還需要做更多的工作。
“倘若地方擔(dān)心GDP增速減緩，執(zhí)行不力，新政無疑將再次陷入尷尬處境?！鳖櫤２ǚ治?，國慶樓市成交縮水，只是樓市對二次調(diào)控新政做出的正常反應(yīng)。但隨著利空出盡就是利好的說法盛行，市場走向還需要繼續(xù)觀察。就在節(jié)前的最后一個交易日，房地產(chǎn)板塊的集體強勢就是佐證。
事實上，記者采訪發(fā)現(xiàn)，盡管深圳已在第一時間出臺了“限購令細(xì)則”，但接下來的數(shù)據(jù)卻頗為尷尬：10月1日至4日，深圳一手房市場成交量高達近2000套；其中，1日、4日兩天內(nèi)，新房成交量均超過了600套大關(guān)，創(chuàng)下今年以來新房成交量的最高紀(jì)錄。
“這并不奇怪?！倍辔粚＜曳治觯舜涡抡?，主要宗旨在于9月份成交帶來的樓市回暖可能導(dǎo)致的價格隨之增長，明顯感覺到了未來房價上漲的壓力。
在此之前，個別省市曾經(jīng)執(zhí)行過類似限定購房套數(shù)的政策，并沒有產(chǎn)生很大的效果，北京便是如此。
楊紅旭表示，此次調(diào)控政策總體上還是進一步落實“國十條”，相對而言，超出“國十條”范疇的政策只有“信貸和稅收”。
“此次新政旨在問責(zé)地方政府執(zhí)行力?！?日，國土部土地利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人向《華夏時報》記者坦言，一些地方認(rèn)為房價上漲并不快的原因是，擔(dān)心調(diào)控可能影響地方經(jīng)濟和財政收入。
變數(shù)增多
博弈中，地方細(xì)則還是要出。但是出歸出，對于如何執(zhí)行則很難說。
9月30日晚上，深圳緊急出臺“限購令”，規(guī)定從10月1日起，在深圳暫時實行限定居民家庭購房套數(shù)政策：其中深圳市戶籍居民家庭，限購兩套住房；能夠提供在深圳市一年以上納稅證明的家庭，限購一套住房。
但有意思的一個細(xì)節(jié)是，有網(wǎng)友立即針對新政提出了“變相”的對策。該網(wǎng)友寫道：已購房的夫妻，房產(chǎn)全部在夫妻一方名下的，可以先辦理假離婚，另一方可以再買兩套，買房后可以再復(fù)婚。
“政策出臺后，關(guān)鍵是操作環(huán)節(jié)如何落實?！倍辔粚＜艺J(rèn)為，政府需要認(rèn)真考慮堵住政策的“漏洞”。
而國慶長假的最后一天，10月7日晚間，上海公布房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則：每個家庭限購一套房。
“盡管被稱之為‘精準(zhǔn)出擊’抑制炒房風(fēng)，但問題并未切中要害?！?A target=_blank>顧海波告訴本報記者，此前，在多個城市均公布限購令，但上海遲遲未出地方細(xì)則。直至9月份，上海才有“滬五條”、收緊首套房契稅優(yōu)惠、房地產(chǎn)中介整治工作等一系列動作出臺。
“面對嚴(yán)厲的調(diào)控政策，上海的開發(fā)商選擇推遲了新盤上市的時間。原定于8、9月份開盤的上海星河灣、遠中風(fēng)華園等多個高檔項目，政府不允許頂風(fēng)作案，因此遲遲未能上市，而協(xié)和城、遠中風(fēng)華園更是推遲到10月開售?！眲⑿l(wèi)衛(wèi)稱。
“受到‘二次調(diào)控’和‘限購令’等地方新政的影響，10月上海擬開盤的高端項目肯定比9月少?！鳖櫤２ㄕf。而在此次上海出臺的幾條細(xì)則中，最為關(guān)注的條款就是，“一定時期內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)”和“發(fā)揮稅收在調(diào)控中的作用”。其中，暫定上海及外省市居民家庭只能在上海市新購一套商品住房（含二手存量住房）。
但在劉衛(wèi)衛(wèi)看來，“房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)?！边@需要地方政府的配合，而恰恰地方往往反其道而行之。
多位人士向記者分析，地方的博弈源于GDP，這也是一些地方調(diào)控的細(xì)則遲遲不出臺的主因。但多位專家分析，“下一步，對于高房價，看看十七屆五中全會能否給出新說法?！?
對此，記者多方求證，在國家層面已對抑制投機和控制房價提上日程的背景下，很有必要選擇一個適當(dāng)?shù)臅r機給“高房價”一個權(quán)威的定論，提綱挈領(lǐng)之后新政才能發(fā)揮威力。而這個時機正恰逢即將召開的十七屆五中全會。
來源：搜房網(wǎng)