豪宅熱銷透視：上海星河灣之定價與成交

盡管新政看似對豪宅市場影響不大，但與去年浦東星河灣相比，上海星河灣的表現(xiàn)似乎不如前者。
　　觀點地產網 周靜怡 10月10日，兩度延遲開盤的上海星河灣終于擺脫“噩夢”。伴隨著新鮮出爐的上海調控細則，星河灣位于上海的第二個項目開盤首日就銷售了近70%的房源，創(chuàng)造了上海今年高端住宅樓盤銷售最快紀錄。

　　據(jù)介紹，此次星河灣開盤共有245套房源，總面積85596.48平方米。

　　有數(shù)據(jù)顯示，上海星河灣本期最高報價是74300元/平方米，最低報價是39000元/平方米。據(jù)了解，在開盤日銷售的幾棟樓房中，報價相對較低的房源，預訂套數(shù)比較多。如8號樓預訂14套，該樓的價格區(qū)間為3.9萬元至5.48萬元；10號樓則只有2套預訂，該樓的價格區(qū)間為5.14萬元至7.17萬元。報價表上顯示，房屋總價最低為1124萬，最高達到5240萬元。

　　豪宅與調控

　　在上海限購令下?lián)岄l開盤，星河灣取得不俗的銷售。上海佑威房地產研究中心副主任陸騎麟則認為，盡管新政看似對豪宅市場影響不大，但與去年浦東星河灣相比，上海星河灣的表現(xiàn)似乎不如前者。

　　“去年浦東開盤第一天就簽了40億，銷售了70%-80%。而今年推出的上海星河灣，一天簽了100多套，其實也還有90多套沒出去?！标戲T麟表示。

　　目前上海的成交數(shù)據(jù)似乎與9月底無異，陸騎麟表示，盡管目前上海星河灣預訂已經很高，但預訂不代表能成交，“肯定會出現(xiàn)客戶有問題，這部分客戶可能一個人買兩套的，就卡在限購令上，也可能貸款貸不出，因此這種成交并不代表真實的成交。”

　　事實上，在近期銷售相當好的上海高端樓盤還有恒盛尚海灣，該項目的十號樓9月底開盤，連同恒盛位于上海的湖畔豪庭第二期為恒盛貢獻了近13億元的銷售，占了恒盛9月銷售的80%。

　　然而在談及尚海灣以及星河灣兩者均出現(xiàn)熱銷場面的時候，有上海業(yè)內人士表示，同屬豪宅，但星河灣在尚海灣面前，性價比立馬下來了。

　　該人士稱，其在考察完上海星河灣項目后，直呼星河灣為“豪宅的價格，住鄉(xiāng)下生活，低端的配套，經濟適用房做鄰居?！?/FONT>

　　該人士認為，上海星河灣的銷售，無論在不在新一輪調控的背景下，都會出現(xiàn)問題。

　　熱銷的表象

　　“首先，上海星河灣的定價是有些問題的，定價偏高。星河灣均價5萬，但是周邊的獨棟別墅單價也比其低，周邊還有經適房，公建配套的商品房。東面還有一個化工區(qū)，周邊也根本沒有什么配套，就一個星河灣看上去比較可以。除非就生活在星河灣里面不要出去。但是這種還是要靠大配套來支撐，小區(qū)的配套很難完全滿足生活。”該人士認為，上海星河灣與浦東星河灣相比，差了一大截。

　　“恒盛尚海灣賣得好，實際上是這個項目地段真的很不錯，但是價格卻和星河灣差不多。而浦東星河灣還算是比較接近市中心，但上海星河灣在外環(huán)外，從項目本身以及產品周邊來看，這個價格偏高，未來的升值潛力并沒有多少?！痹撊耸吭谡劶靶呛訛澈蜕泻车臅r候，透露如是看法。

　　據(jù)了解，上海星河灣針對的客戶群并不是上海本地客戶。早前，有房企高層看好星河灣能在開盤首日熱銷，并透露，星河灣在開盤前3個月就開始了大規(guī)模的路演，舉辦了數(shù)十場在上海極有影響力的公關活動，蓄客超過1000名，但這一次推出的房源卻僅為245套，供需比達到1：4。

　　甚至有傳因為擔心星河灣入市后銷售過火過快，上海政府相關部門要求其放慢網簽速度，一天只能網上登記不超過5套，以達到少量多批納入上海市均價，避免豪宅集中成交引起上海全市均價大幅拉升。

　　然則目前在查看網上房地產信息時，開盤已三日的上海星河灣目前245套房源預定為166套，已售3套，仍有76套可售，事實上并未出現(xiàn)上述供不應求的場面，已售套數(shù)也并未達到每日限定的上限。

　　盡管上海星河灣項目戶型、裝修標準與浦東星河灣相近，但在地段等方便做比較，本次上海星河灣的“熱銷”，在新一輪調控還沒來得及發(fā)酵前，也許已經不如預期般美好。

來源: [ 觀點地產網 ]