房企融資呈多元化趨勢(shì)，由于‘賭漲’未來(lái)預(yù)期，未來(lái)調(diào)控壓力仍然巨大，需要繼續(xù)加碼落實(shí)調(diào)控政策?！庇袑?zhuān)家表示。如今的土地市場(chǎng)，正上演著年末的“瘋狂”。不僅京、深、穗等一線(xiàn)城市的“地王”紀(jì)錄再度被刷新，而且這種趨勢(shì)更是蔓延到了二三線(xiàn)城市。這不禁讓人產(chǎn)生疑問(wèn)，為何持續(xù)數(shù)月的樓市調(diào)控，房企仍然不差錢(qián)，頻頻大手筆拿地？房?jī)r(jià)是否會(huì)再次陷入越調(diào)越漲的怪圈？

      事實(shí)上，今年的樓市調(diào)控中，“收緊房企銀根、力促有效供給”成為一條主線(xiàn)。一方面通過(guò)執(zhí)行差別化信貸政策來(lái)抑制投資投機(jī)性需求；另一方面，提高土地出讓保證金比例、叫停上市融資以及監(jiān)管預(yù)售金等措施，則意在逼迫供給方加大促銷(xiāo)力度。

     “房企融資呈多元化趨勢(shì)，由于‘賭漲’未來(lái)預(yù)期，未來(lái)調(diào)控壓力仍然巨大，需要繼續(xù)加碼落實(shí)調(diào)控政策?！庇袑?zhuān)家表示。

      身處“史上最嚴(yán)”的調(diào)控中，房地產(chǎn)業(yè)今年的資金情況到底如何，或可從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)中窺見(jiàn)端倪。

      數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源6.322萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)31.2%，但這也是自4月份出臺(tái)“新國(guó)十條”以來(lái)，連續(xù)第七個(gè)月呈同比增幅下滑。在總量放緩的同時(shí)，各項(xiàng)資金的來(lái)源結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)顯著變化，國(guó)內(nèi)貸款、個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款的增幅和占比逐月在下降，企業(yè)自籌資金以及外資的比例則上升。

      房地產(chǎn)業(yè)資金上的種種變化，與監(jiān)管層漸次出臺(tái)的調(diào)控措施不無(wú)關(guān)系。

      在今年1月份出臺(tái)的“國(guó)十一條”中，明確提出抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，二套房貸首付比例不得低于40%，同時(shí)還強(qiáng)調(diào)要收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。

      此后，國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款更是日益趨嚴(yán)和細(xì)化?！靶聡?guó)十條”中就要求，首套90平方米以上的自住房貸款比例不得低于30%；二套房首付款比例不得低于50%，貸款利率上浮10%。及至9月29日出臺(tái)的“國(guó)五條”：首套房首付比例提高至30%，三套房完全停貸。

      與此同時(shí)，市場(chǎng)上的貨幣流動(dòng)性也在進(jìn)一步緊縮。12月20日，央行再度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這已是年內(nèi)第六次的上調(diào)，至此存款準(zhǔn)備金率達(dá)到了18.5%，創(chuàng)歷史最高。與此同時(shí)，10月20日，時(shí)隔34個(gè)月央行首次加息0.25個(gè)百分點(diǎn)?！澳壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求過(guò)旺，而房?jī)r(jià)的不斷上漲與流動(dòng)性過(guò)剩密切相關(guān)，上調(diào)準(zhǔn)備金率和加息能對(duì)沖流動(dòng)性，間接上有助于房地產(chǎn)供求關(guān)系的平衡以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體調(diào)控?！敝袊?guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌指出。

      除了來(lái)自銀行部門(mén)的直接融資收緊外，開(kāi)發(fā)商的其他間接融資途徑也在遭遇“圍堵”。

      早在今年3月，證監(jiān)會(huì)就表示，正聯(lián)合國(guó)土部擬訂上市公司募集資金管理新政，旨在確定更為明確、細(xì)致嚴(yán)格的審核標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把房地產(chǎn)企業(yè)融資關(guān)，致使上市房企的千億融資遭遇擱淺。而隨著近日銀監(jiān)會(huì)頒布《信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，要求各家信托公司立刻對(duì)房地產(chǎn)信托的合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行自查。這也意味著，目前較為活躍的房地產(chǎn)信托融資，也開(kāi)始進(jìn)入監(jiān)管層的調(diào)控范圍。

      事實(shí)上，緊扼房企“銀根”已經(jīng)在部委間形成合力。國(guó)土部提高土地出讓金保證金比例至20%，同時(shí)要求在一個(gè)月內(nèi)繳清成交額50%的首付款；國(guó)家稅務(wù)總局要求加強(qiáng)土地稅收繳納清查工作，其中包括嚴(yán)格清算土地增值稅。

      而住建部門(mén)則出臺(tái)將開(kāi)發(fā)商的預(yù)售賬款存入專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)的有關(guān)辦法，進(jìn)行監(jiān)管實(shí)行“專(zhuān)款專(zhuān)用”，北京已經(jīng)在12月開(kāi)始正式實(shí)施。同時(shí)，住建部還與外匯管理局發(fā)出通知，進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理，防止熱錢(qián)進(jìn)入內(nèi)地樓市。

      政策層面對(duì)房企“銀根”的緊逼，是否會(huì)傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)的變化上？開(kāi)發(fā)商迫于資金壓力進(jìn)而降價(jià)促銷(xiāo)？

      但國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，9月至11月全國(guó)房?jī)r(jià)呈反彈之勢(shì)，已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月環(huán)比上漲。本報(bào)在此前系列報(bào)道中就指出，調(diào)控?cái)?shù)月房?jī)r(jià)并未有實(shí)質(zhì)性降價(jià)，僅在部分區(qū)域出現(xiàn)較小的降幅以及優(yōu)惠折扣。

      據(jù)SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹透露，新政出臺(tái)后，他們通過(guò)今年上市公司的年報(bào)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，70%以上的上市房企現(xiàn)金在100億元以上?！叭绻３帜壳暗拈_(kāi)發(fā)速度，這些企業(yè)可以撐兩三年的時(shí)間?！?/DIV>