（評(píng)論員/陳嘯天）近日，萬(wàn)科總裁郁亮曾在接受訪問(wèn)時(shí)表示，未來(lái)住宅市場(chǎng)將由保障房和商品房?jī)煞质袌?chǎng)，雖然人口結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)拐點(diǎn)，但房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)出現(xiàn)“天花板”。郁亮強(qiáng)調(diào)，未來(lái)的20年地產(chǎn)行業(yè)仍有可為，萬(wàn)科在堅(jiān)持“住宅”方向的同時(shí)，也將加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入。

　　事實(shí)上，隨著去年政府不斷加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是住宅市場(chǎng)的政策調(diào)控，絕大多數(shù)房企都開始謀劃未來(lái)大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的方向，從A股上市的“萬(wàn)、保、金、招”傳統(tǒng)四大房企，到諸多規(guī)模有限的區(qū)域型中小企業(yè)，這樣的轉(zhuǎn)型可以說(shuō)已經(jīng)成為了整個(gè)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。

　　對(duì)于大型房企，我認(rèn)為在保持住宅產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)地位的同時(shí)，適當(dāng)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，將對(duì)其未來(lái)的多元化經(jīng)營(yíng)奠定基礎(chǔ)。由于這些全國(guó)性企業(yè)通常擁有龐大的住宅項(xiàng)目規(guī)模，其滾動(dòng)開發(fā)所帶來(lái)的資金周轉(zhuǎn)壓力在政策調(diào)控、市場(chǎng)銷售情況不明朗的情況下會(huì)給企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，在這樣的背景下，在自身經(jīng)營(yíng)體系中配入一定比例的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性，未嘗不是明智的選擇。

　　但另一方面，針對(duì)不少中小型房企也紛紛隨大流地涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，我卻并不看好其前景，原因主要有兩點(diǎn)：首先是資金問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和住宅相比前期需要投入的資金體量要大得多，而持有經(jīng)營(yíng)的收益模式?jīng)Q定了其現(xiàn)金回流的周期較長(zhǎng)，這對(duì)融資能力本就相對(duì)偏弱的中小房企來(lái)說(shuō)無(wú)疑更是沉重的負(fù)擔(dān)，尤其在缺乏成熟的房地產(chǎn)信托基金體系的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目變現(xiàn)能力較差的特點(diǎn)將對(duì)中小房企的資金鏈形成不小的考驗(yàn)；其次是經(jīng)營(yíng)能力，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅，住宅通常只要出售完畢即可宣告項(xiàng)目完成，但商業(yè)項(xiàng)目則完全不同，其不僅前期要考驗(yàn)企業(yè)規(guī)劃和設(shè)計(jì)能力，后期還將面對(duì)招商和管理的長(zhǎng)期運(yùn)作，從目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況來(lái)看，真正具備商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的房企少之又少，即便是大型房企其實(shí)大多數(shù)也都還處于摸索階段，至于中小房企，其專業(yè)能力上的缺陷更是非常明顯。

　　我認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)從自身的實(shí)際情況出發(fā)制訂未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，跟隨大流地?cái)D進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將在未來(lái)帶來(lái)不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)，而應(yīng)該將關(guān)注點(diǎn)依然放在住宅市場(chǎng)上。

　　回顧2010年，全國(guó)商品房銷售面積達(dá)到10.43億平方米，創(chuàng)下歷史新高，隨著今年政府對(duì)住宅市場(chǎng)的政策調(diào)控繼續(xù)升級(jí)，外界逐漸出現(xiàn)了諸如我國(guó)住宅市場(chǎng)即將碰到“天花板”之類的言論，甚至在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部也出現(xiàn)了些許對(duì)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的擔(dān)憂，事實(shí)上，我認(rèn)為這樣的憂慮是完全沒(méi)有必要的，在當(dāng)前這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上談?wù)撟≌a(chǎn)業(yè)的瓶頸為時(shí)尚早。

　　事實(shí)上，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)正處于一個(gè)由局部熱點(diǎn)向全面發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，在過(guò)去的十年里，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量主要集中在30余個(gè)一、二線城市，而在國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化進(jìn)程逐漸加快的背景下，未來(lái)還有數(shù)量極為龐大的中小城市、甚至縣城的市場(chǎng)將陸續(xù)被開發(fā)出來(lái)。中國(guó)幅員遼闊，286個(gè)地級(jí)市、600余個(gè)縣級(jí)市，再加上2000余個(gè)縣城一級(jí)的地區(qū)，這些區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步都相對(duì)較晚、大部分還處于尚未開發(fā)階段，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及當(dāng)?shù)鼐用褙?cái)富的積累，這些地方的購(gòu)房需求必然會(huì)逐漸釋放出來(lái)，再加上相當(dāng)一部分從一、二線城市中溢出的投資需求的介入，這些區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展前景其實(shí)是非常值得期待的。

　　從近兩年的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)已經(jīng)有相當(dāng)一部分地級(jí)市的住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了顯著的增長(zhǎng)，根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，2010年雖然全國(guó)商品房銷售面積沖到了10.43億平方米的歷史新高，但35個(gè)一、二線城市的成交量占比卻降到了38.5%的歷史新低，應(yīng)該說(shuō)在去年在一、二線重點(diǎn)城市市場(chǎng)遭遇政策嚴(yán)厲調(diào)控的情況下全國(guó)市場(chǎng)成交體量不降反升，毫無(wú)疑問(wèn)是得益于相當(dāng)一部分三、四線城市的崛起。從這層意義上講，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，只要從原先僅關(guān)注一、二線城市的慣性思維中走出來(lái)，放眼全國(guó)，住宅市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展空間其實(shí)依然相當(dāng)廣闊。我認(rèn)為，10億平方米的銷售面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上是這個(gè)行業(yè)的天花板，未來(lái)全國(guó)年度銷售量沖上15億平方米甚至更高位都是遲早的事情。

 

 

文：來(lái)源于CRIC地產(chǎn)一周