新華社：保障房拉低整體房?jī)r(jià)

      綜合新華社7月2日電 “統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說房?jī)r(jià)下降了，可人們感覺沒那么明顯。”新華社記者近期在京滬等地樓市采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)感受和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存在一定差異。原因是保障房被納入新建住房或新建普通住房的統(tǒng)計(jì)范疇，并對(duì)整體房?jī)r(jià)的下降貢獻(xiàn)良多。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士指出，與房?jī)r(jià)的漲跌相比，住房“可支付需求”的滿足日顯重要；應(yīng)加快保障房與商品房在土地供應(yīng)、融資渠道、價(jià)格統(tǒng)計(jì)等多方面的“雙軌制”改革，切實(shí)推進(jìn)保障房建設(shè)，不斷優(yōu)化樓市調(diào)控措施。

　　“統(tǒng)計(jì)上的房?jī)r(jià)下降”

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，今年1－5月北京市新建普通住房成交均價(jià)為14127元/平方米，比去年下降4.8%，房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”態(tài)勢(shì)明顯。

　　不過，市場(chǎng)的感受似乎有所不同。北京一些房產(chǎn)中介告訴新華社記者，目前通州區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定降幅，但其他區(qū)域房?jī)r(jià)基本處于平穩(wěn)狀態(tài)。其他城市也有中介、購(gòu)房者持類似觀點(diǎn)。

　　造成這種感受差異的一個(gè)因素，是樓市成交結(jié)構(gòu)的悄然變化，所謂“房?jī)r(jià)”已是今昔有別。比如，北京“新建普通住房”均價(jià)的下跌，與調(diào)控政策生效有關(guān)，也與保障房的“拉低作用”密不可分。

　　據(jù)介紹，新建普通住房是指容積率1.0以上、單套建筑面積140平方米以下的商品住房，也包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、定向安置房等保障性住房。北京今年1－5月成交的3萬套普通住房中，保障房占近1/5，其價(jià)格大都在5000-8000元/平方米之間。北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍說：“大量中低價(jià)位產(chǎn)品的成交一定程度上拉低了整體市場(chǎng)的平均價(jià)格?！?/P>

　　來自機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，北京今年上半年的二手房價(jià)格依然處于高位。北京偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院2日發(fā)布數(shù)據(jù)，2011年上半年，北京二手住宅成交均價(jià)24100元/平方米，同比(較去年同期)上漲22.7%。這一成交均價(jià)在6月已開始出現(xiàn)小幅下跌。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院分析，從需求方面看，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，二季度北京樓市的需求方心態(tài)有所改變，對(duì)二手住宅價(jià)格下行預(yù)期增強(qiáng)，造成二手住宅成交量下降。(編注：7月1日，有數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，6月份全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8856元/平方米，環(huán)比(較5月)上漲0.41%。其中，75個(gè)城市價(jià)格上漲，25個(gè)城市下跌。環(huán)比漲跌幅在1%以內(nèi)的城市數(shù)量共有73個(gè)。該報(bào)告分析指出，與去年6月相比，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格上漲5.19%，其中34個(gè)城市漲幅介于5%～10%之間，28個(gè)城市漲幅在5%以內(nèi)，9個(gè)城市住宅價(jià)格同比下跌，跌幅皆在5%以內(nèi)，而合肥、石家莊、天津、紹興4個(gè)城市跌幅在1%以內(nèi)。)

　　實(shí)際上，房?jī)r(jià)在統(tǒng)計(jì)上的下降，在今年一季度各地出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)時(shí)就已埋下伏筆。在各地公布的控制目標(biāo)中，商品房被人為地劃為新建商品住房、新建普通商品住宅、新建住宅、新建商品房(除住宅外，還包括商辦物業(yè))等眾多名目。

　　而新建住宅等除新建商品住宅外，還包括經(jīng)適房、動(dòng)遷安置房、限價(jià)房等各種價(jià)格較低、波動(dòng)較小的保障房，這就使保障房成了整體房?jī)r(jià)的穩(wěn)定劑?？梢灶A(yù)計(jì)的是，隨著今年下半年保障房的加快推進(jìn)和供應(yīng)，一些地方新建住宅、新建普通商品住宅等房?jī)r(jià)將被再度拉低，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的漲幅也將不出意外地得到控制。

　　專家吁“分類管理”

　　對(duì)于房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與市場(chǎng)感受的差異，陳晟認(rèn)為，“人們對(duì)于房?jī)r(jià)降否的爭(zhēng)議等都說明，房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)發(fā)布也應(yīng)加快改革，尤其是對(duì)商品房和保障房?jī)r(jià)格作出區(qū)分，防止錯(cuò)誤信息影響市場(chǎng)，更要提防借此使‘障眼法’誤導(dǎo)調(diào)控?！?/P>

　　業(yè)內(nèi)人士提出，目前的房地產(chǎn)制度體系是以商品房為核心構(gòu)建起來的，在保障房領(lǐng)域的制度建設(shè)則相對(duì)不足。當(dāng)下應(yīng)順應(yīng)市場(chǎng)變化，加快房地產(chǎn)尤其是保障房制度創(chuàng)新，比如加強(qiáng)保障房?jī)r(jià)格信息的統(tǒng)計(jì)發(fā)布，實(shí)現(xiàn)保障房和商品房開發(fā)貸款的分類管理等，以推進(jìn)保障房建設(shè)，不斷優(yōu)化樓市調(diào)控措施。

　　保障房制度創(chuàng)新呼聲的背后，是當(dāng)下樓市日益明顯的分化態(tài)勢(shì)。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹說：“如果沒有調(diào)控，市場(chǎng)自身也會(huì)逐漸完成這種結(jié)構(gòu)分層，但是調(diào)控加速了這一進(jìn)程?！?/P>

　　各方面跡象顯示，在保障房快速崛起的形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐漸形成由商品房和保障房組成的“雙軌制”格局。

　　比如土地供應(yīng)方面，國(guó)土部門數(shù)據(jù)顯示，今年計(jì)劃供應(yīng)保障性安居工程用地7.74萬公頃，占住房用地供應(yīng)計(jì)劃的35.5%；如果加上中小套型商品房用地，合計(jì)比例將達(dá)到78.6%。再如，央行數(shù)據(jù)顯示，一季度保障房開發(fā)貸款新增651億元，比年初增長(zhǎng)40.1%，高出同期房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增速34.8個(gè)百分點(diǎn)；在上海等城市，保障房新增開發(fā)貸款已占整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)新增開發(fā)貸款總量的五六成。

　　“住房可支付需求更值得關(guān)注”

　　“從一定意義上說，房?jī)r(jià)目前的下降至少說明市場(chǎng)結(jié)構(gòu)正發(fā)生積極變化，保障房供應(yīng)的增加對(duì)房?jī)r(jià)的平抑效應(yīng)正在顯現(xiàn)?！睒I(yè)內(nèi)人士分析說。

　　不過，專家認(rèn)為，目前除房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的漲跌之外，更應(yīng)關(guān)注住房“可支付需求”的滿足。市場(chǎng)對(duì)中低價(jià)位普通商品房的需求、中低收入人群對(duì)保障房的需求能否及時(shí)滿足，是衡量調(diào)控成效的重要指標(biāo)；不管房?jī)r(jià)如何變動(dòng)，增加普通人群適購(gòu)住房的調(diào)控方向都不能受到干擾。

　　政策制定者顯然也考慮到了這方面的問題。

　　各地近年來保障房工程即呈現(xiàn)出多樣化的特點(diǎn)：既有租賃性質(zhì)的，也有交易性質(zhì)的；既有完全由政府托底的，也有政府幫助和購(gòu)房者自助相結(jié)合的。

　　比如，上海正構(gòu)建由廉租房、經(jīng)適房、公租房和動(dòng)遷安置房組成的“四位一體”的住房保障體系。其中，今年年底前有望供應(yīng)“共有產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)的經(jīng)適房達(dá)8萬套。北京也正加快類似保障房的供應(yīng)。不少城市今年各類保障房的建設(shè)和供應(yīng)規(guī)模將超過商品房。

　　另一方面，市場(chǎng)化的商品住宅則是陰晴不定，一些中高檔住宅成交活躍。比如，5月份北京單價(jià)每平方米3萬元以上高端項(xiàng)目簽約套數(shù)，占新建商品住宅成交總量的13.3%，比重比4月份提高5.1個(gè)百分點(diǎn)。一些城市近期天價(jià)豪宅的冒頭，被業(yè)內(nèi)人士視為部分地區(qū)樓市加快向高端轉(zhuǎn)型的信號(hào)。簡(jiǎn)單的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，已無法充分反映“保障”和“市場(chǎng)”的這種二元變動(dòng)。