剛需心酸買房記：撞到房產(chǎn)新政槍口上 和時間賽跑

    3月19日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2月份國內(nèi)70個大中城市房價數(shù)據(jù)，其中66個城市的新房和二手房房價都出現(xiàn)上漲，一線城市上漲尤為明顯；同一天，央行調(diào)查報告顯示，68%的受訪者認為目前房價“高，難以接受”……

　　看著這些網(wǎng)絡新聞，趙小妞深深地舒了口氣。

　　就在兩個小時前，她剛剛舉著一張新房產(chǎn)證領(lǐng)取憑據(jù)，從人山人海中擠出房地產(chǎn)交易中心，滿頭大汗?！白苍诜慨a(chǎn)新政的槍口上了。”她說，每每和別人聊起、回想整整兩個月的買房歷程，都不免覺得有些辛酸。

　　糾結(jié)的房貸

　　有買房——不，是換房的想法，始于2013年1月。那時候，28歲的趙小妞和老公徐先生住著一套73平方米小兩房。小兩房購于2007年底，掐指算來正好滿五年。

　　想換房的理由其實很簡單：一是有生孩子的打算，希望能搬到一方父母家附近，方便未來的照料；二則是近兩年手上有了一些積蓄，總得找個地方“保值”。

　　一賣一買，加上裝修款，兩套房子的資金缺口預計在100萬元左右。最讓趙小妞頭痛的是貸款問題：購買小兩房的時候，當時還是男友的徐先生在商業(yè)銀行貸過款。

　　“雖然你們在2010年還清了所有貸款，但只要有過貸款記錄，這次都被視為二套房貸?！壁w小妞跑遍了國有大行、股份行和城商行，所有人都這樣告訴她。這就意味著，夫婦倆必須承擔首付六成、貸款利率為基準利率1.1倍的貸款條件。

　　她至今沒有想通的是：為什么還清了貸款，且夫妻雙方名下已無其他住房，而就算名下小兩房賣掉并完成過戶，還要被認定為二套房貸？

　　銀行的朋友給趙小妞想了兩個“變通”辦法：一是純公積金貸款，由于兩人都無公積金貸款記錄，則公積金貸款很可能認定為首套房，有補充公積金的徐先生最高可貸40萬元，無補充公積金的趙小妞則可貸30萬元，總共70萬元；二是“假離婚”，以趙小妞一個人的名義組合貸款，這樣既無房又無貸，商貸部分可享受8.5折利率優(yōu)惠，待重新“結(jié)婚”后，徐先生的公積金再加入共同還貸。

　　根據(jù)目前的上海住房公積金個人貸款政策，申請純住房公積金個人購房貸款的，由借款人家庭是否使用過住房公積金貸款購房，以及借款人家庭名下住房套數(shù)予以認定；而申請組合貸款的，則跟隨組合貸款受理銀行的認定標準。

　　純公積金貸款的方法首先被排除，因為資金缺口難以彌補。繼而，夫妻倆算了一筆資金綜合成本的賬：若采取“假離婚”、首套房貸的方法，趙小妞公積金最高可貸30萬元，剩余70萬元來自商貸，按公積金貸15年、商貸30年且貸款利率8.5折的等額本息法，每月還款額6299元，利息總計85.46萬元。

　　而若采取“不作為”的二套房認定辦法，夫妻雙方最高可貸公積金50萬元，剩余50萬元來自商貸，則按公積金貸15年、商貸30年且貸款利率1.1倍的等額本息法，每月還款額7272元，利息總計92萬元。

　　兩人最終決定“不作為”。“首先，未來必定會提前還貸，所以總利息的差異基本可以忽略不計?！壁w小妞說，“其次，不到萬不得已，我們從心底里不希望為了買房而‘假離婚’，畢竟‘假離婚’的實質(zhì)是‘真離婚’，婚姻應該是一個連續(xù)連貫的過程?！?/P>

　　新政來了??？

　　1月底，網(wǎng)絡傳言相關(guān)部門“正在對北京、廣州、上海、深圳、杭州這5個一線城市的二套房停貸”，不久后被辟謠；2月18日，微博開始盛傳“周四樓市或有政策出臺”，緊接著又有鋪天蓋地的消息稱“近期相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策將出臺，目前待選方案有‘二套房七成首付+貸款利率為1.3倍’”。

　　二套房貸一下子被推到風口浪尖。當時，所有接受媒體采訪的銀行都回應：“尚未收到總行關(guān)于二套房貸調(diào)整通知”，同時也有不少銀行人士敦促客戶加緊辦理業(yè)務。

　　在簽完買賣合同的幾天后，2月19日，趙小妞馬不停蹄把貸款材料送進銀行。當然，銀行的客戶經(jīng)理告訴她，是否會受潛在的二套房貸新政影響，主要取決于貸款受理和審批情況。

　　忙忙碌碌的客戶經(jīng)理還說，最近辦理二套房貸的客戶猛增。趙小妞有點苦笑：什么時候開始，1.1倍利率的二套房貸也成了香餑餑？

　　2月20日晚，正在和朋友吃飯的趙小妞突然收到閨蜜短信：“快看，房產(chǎn)新政出來了！”

　　她的心頭一緊，立即手機上網(wǎng)搜索相關(guān)新聞。“2013年2月20日，溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議確定了五項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施”，也被稱為“國五條”。

　　其中，“國五條”明確“嚴格實施差別化住房信貸政策”，但并沒詳說?？粗謾C，趙小妞稍微舒了口氣。

　　趙小妞開始到處打聽“國五條”細則出臺的時間。

　　銀行的朋友說：“不用太擔心，‘兩會’前一般都是政策空窗期?！?/P>

　　房地產(chǎn)的朋友說：“據(jù)說要到3月底，因為‘國五條’出臺后會先看下市場反應。”

　　政府的朋友則說：“政策研究和確定都還需要時間?！?/P>

　　但很少有人想到，進一步政策來得比想象快。3月1日，還在出差回滬路上的趙小妞突然接到銀行客戶經(jīng)理電話：“我們看到房產(chǎn)新政剛出，所以來告訴你一聲，你的貸款已經(jīng)在受理過程中，理論上不會受到新政影響。”

　　就在3月1日晚，國務院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（下稱《通知》），明確“對房價上漲過快的城市，人民銀行當?shù)胤种C構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率”。

　　《通知》中更引人注目的還有一條：“稅務、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征?！?/P>

　　雖然沒了貸款的煩惱，稅收問題又讓趙小妞犯了愁：新買的二手房滿五年，但不唯一。這也就意味著，萬一地方落實新政，她很可能成為差額20%征稅的影響者，這筆稅收至少在40萬元以上。

　　眼下有兩種辦法：一是按照既定路線，待全部完成賣房的過戶手續(xù)，則夫妻雙方名下無房，再從4月底開始買房的交易手續(xù)，契稅仍是1.5%，但問題在于時間戰(zhàn)線長、政策風險大；二則是同時進行買房交易手續(xù)，但由于徐先生名下的房子還未完成過戶而“去名字”，按照二套房規(guī)定的契稅3%，則稅收上要多出一倍，好處則是能規(guī)避政策風險。

　　本來就緊巴巴的預算一下子又憑空多出好幾萬，夫妻倆幾乎一夜沒睡。和時間賽跑

　　3月2日一大早，趙小妞和徐先生就擠在房地產(chǎn)交易中心門口。他們最終還是決定“趕緊辦了吧”。

　　可惜8點45分就沖進交易中心的中介小白連排隊號都沒有搶到。交易中心擠滿人，大聲討論著新出的房產(chǎn)政策。

　　當天半夜，小白就搬著小凳子坐到交易中心門口，等著排隊領(lǐng)號。這里還有很多來自各個地產(chǎn)公司的中介。

　　“我的一個房東原本230萬的二手房，現(xiàn)在托我趕緊200萬賣了，可惜沒有客戶要，怕政策隨時出臺，承擔稅收?！薄拔业囊粋€客戶要求房東把‘到手價’改為‘各付稅’才肯簽約，房東不同意，怕新政出臺?！薄拔业囊粋€客戶說只要我?guī)退s緊把房賣了，就送我一個iPhone4S，再加2000塊話費?！薄拔业目蛻粽f，只要幫他趕緊出手房子，就私下再給我1萬元中介費?！?/P>

　　中介們在熱烈討論新政帶給自己的影響。與此同時，上海一些區(qū)縣的房地產(chǎn)交易中心都人滿為患：閔行、浦東房產(chǎn)交易中心通宵辦理審稅過戶，楊浦交易中心門口排起500米長隊，寶山交易中心周圍被警方劃出臨時停車區(qū)域……

　　最為擁擠不堪的就是審稅窗口。趙小妞看看周圍：一位年過七旬的老人坐著輪椅來辦手續(xù)，一個中介因為沒有搶到排隊號而被客戶大聲呵斥，另一個中介興奮地從廁所跑出來說自己在廁所地上找到被丟棄的“靠前的號碼”……

　　楊浦區(qū)房產(chǎn)交易大廳特別設(shè)置了咨詢處?！拔业睦戏孔淤I下的時候只有2萬塊，現(xiàn)在賣出去有80萬，如果出售，怎么計稅？”“賣房者只看到手價，所有稅收一般都由買方支付，如果辦理手續(xù)期間新政落地，這幾十萬的成本增加該怎么辦？”一張張焦急的面孔在等待工作人員的答復。

　　“假離婚”的人數(shù)看起來也在增加。上海浦東新區(qū)婚姻登記中心的數(shù)字顯示：2月27日到3月11日共出具單身證明3261人，離婚898對；而此前的2月份，離婚總共才725對。甚至有夫妻坦言“離婚為買房”。

　　“干最后一票”的中介

　　趙小妞的中介小白只有21歲，長著一張帶點稚氣的臉，山東人，做房地產(chǎn)中介一年；而僅在春節(jié)前的一個月，他拿到的中介費提成就高達3萬元。一般來說，中介的個人提成是房產(chǎn)交易中介費的30%。

　　“去年下半年生意太好了，基本上我每個月至少有三四套房子成交?！毙“渍f，“估計今年4月份以后就難了?！?/P>

　　最讓他興奮的是手上在談的一套二手別墅?！斑@1300多萬的別墅要是能談成，按照2%的中介費，個人提成就有六七萬，我打算做完這單就回老家結(jié)婚了?！?/P>

　　伴隨地方實施細則遲遲未出臺，中介們依然簇擁在房產(chǎn)交易中心門口，但話題開始發(fā)生變化?！按蠹矣X得新政似乎無法立馬落地，都在趕末班車，房東開始跳價。”“年初賣掉一套320萬的房子，同一小區(qū)另一棟的同樣戶型，現(xiàn)在賣到了360萬?！薄拔乙灿幸粋€客戶掛牌300萬的房子，現(xiàn)在跳到了320萬?！?/P>

　　一個相識的張姓客戶則跑來找小白哭訴，說自己被另一家中介公司“坑”了：由于她著急買房，沒有與房東直接見面，于是中介將原本只要158萬的房子以180萬賣給了她，并將其中的22萬與房東“二八分成”，且中介抽了大頭。

　　關(guān)于地方細則的各種虛實消息不斷在坊間流傳。近日，有中介公司透露“北京版”相關(guān)細則文件或為：出售房產(chǎn)為滿5年唯一住房，免征個人所得稅；滿4年唯一住房征收賣房所得的4%個人所得稅；滿3年唯一住房則征收8%；若非唯一住房，則征稅比例仍為20%。之后，北京市住建委辟謠稱“并未發(fā)布任何相關(guān)消息”。

　　“二手房稅收調(diào)整，應該會讓一些人轉(zhuǎn)而去買一手房吧。”小白對趙小妞直言不諱，“中介公司都想趁著政策模糊期最后沖刺，很多同行都打算干完這兩個月就回老家了。”

　　不久前結(jié)束的“兩會”期間，住建部部長姜偉新則表示，一定要堅決執(zhí)行“國五條”文件，完善執(zhí)行中出現(xiàn)的問題。

　　剛剛“榮升”房奴的趙小妞現(xiàn)在卻有了另一番擔憂和心境：房價真的會跌嗎？