徐家匯中心項目175億“準地王”的五大看點

       7月22日消息，上海市規(guī)土局以總價175.26億元天價掛出的徐匯區(qū)“徐家匯中心項目”地塊，目前已有多家開發(fā)商在談，包括新鴻基地產(chǎn)、香港怡和、恒基兆業(yè)、香港置業(yè)等。另有報道又稱，九龍倉已準備籌集數(shù)百億元資金，以投標該項目。

       按預申請文件，“徐家匯中心項目”的開工時間為“交地后12個月內(nèi)”;竣工時間為“動工后60個月內(nèi)完成總建筑面積的70%，動工后84個月內(nèi)全部竣工”。

       上海市規(guī)土局以總價175.26億元天價掛出的徐匯區(qū)“徐家匯中心項目”地塊，就引起市場普遍的關(guān)注，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，“徐家匯中心項目”地塊從土地市場、政策調(diào)控、房企布局、打擊囤地等多方面來看，共有五個關(guān)注點，筆者逐一分析與大家探討。

       第一、毫無疑問“徐家匯中心項目”將成為今年上海總價地王，甚至全國總價地王。

       今年以來，上?？們r地王不斷刷新，2013年6月27日，上海徐涇鎮(zhèn)會展中心3地塊(02-01)最終由5號競買人上海綠地聯(lián)合福建泰坤貿(mào)易有限公司以總價47.21億競得，再度刷新了上海今年以來總價地王紀錄。經(jīng)測算，該地塊成交樓板價為8539元/平方米，溢價6.74%。

       而總價175.26億元天價掛出的徐匯區(qū)“徐家匯中心項目”，還未競拍已成為上海準總價地王，如無例外，或許也將成為今年全國總價地王。

       同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，市中心土地資源的稀缺性、土地市場價格相對較低、市中心中高端物業(yè)需求強勁及抗跌性能力強等多因素導致央企地產(chǎn)企業(yè)、高周轉(zhuǎn)企業(yè)、有境外上市融資渠道的企業(yè)等這些龍頭開發(fā)企業(yè)看好這些地塊的推出。這一定程度上導致優(yōu)質(zhì)資源向龍頭開發(fā)企業(yè)不斷集中的趨勢，市場集中度也會伴隨著市場的發(fā)展逐漸提高。

       第二、對于帶有經(jīng)營性質(zhì)的市中心優(yōu)質(zhì)地塊的敏感度，港資地產(chǎn)商的行動速度明顯快于大陸的房企。

       從資金實力對比來看，大陸的房企并不比港資差。我們研究發(fā)現(xiàn)，如果上半年樓市形勢繼續(xù)維持，2013年全年，龍頭房企有望保持平均20%至30%的業(yè)績增長率。千億房企的數(shù)量，有望從去年的4家，增長至7家。恒大、中海，甚至萬達與碧桂園等，都有可能在今年沖擊千億軍團。而港資房企來講，很少有那么大規(guī)模的。

       但是，對于帶有經(jīng)營性質(zhì)的市中心優(yōu)質(zhì)地塊的敏感度，千億軍團的房企似乎落后了一步，被新鴻基地產(chǎn)、香港怡和、恒基兆業(yè)、香港置業(yè)等這些港資企業(yè)搶先了一步。這其中緣由現(xiàn)在還很難說，或許短期內(nèi)來講，這么高總價的地塊對于每一個開發(fā)商來講都不是一件簡單的事情，或許部分開發(fā)商對于這么大體量的物業(yè)還存在一定經(jīng)營風險的擔憂。

       而對于這些港資企業(yè)來講，其拿地選擇目標就僅僅局限于市中心優(yōu)質(zhì)地塊，擅長于高端物業(yè)的開發(fā)，也擅長利用資本市場力量開發(fā)和經(jīng)營商業(yè)性物業(yè)，尤其是大型綜合體的開發(fā)，毫無疑問，這些優(yōu)勢成為他們首先向“徐家匯中心項目”拋繡球的重要原因。

       第三、“徐家匯中心項目”最終通過招拍掛誰會獲得？品牌房企“聯(lián)合拿地”的方式或?qū)⒃佻F(xiàn)這個全國準總價地王。

       從今年的案例來說，6月27日，重慶江北區(qū)溉瀾溪組團G分區(qū)G08-4/02、G11/02、G09-4/03、G12-1/02、G13-1/02號宗地以底價53.72億成交，樓面單價4342元/平方米，由萬科和保利聯(lián)合摘得。

       由于“徐家匯中心項目”總價太高，最終由品牌房企“聯(lián)合拿地”的方式或?qū)⒃佻F(xiàn)在這個全國準總價地王。

       同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，樓市常態(tài)化調(diào)控的市場背景下，聯(lián)合拿地的開發(fā)模式逐漸盛行。聯(lián)合拿地本身就是市場資源優(yōu)化配置，規(guī)避投資風險的市場行為。前兩年一些“地王”如廣州亞運地塊，證大外灘地塊總價地王等項目均為幾家開發(fā)商共同拿地共同開發(fā)的合作開發(fā)模式。時至今日，大多數(shù)合作開發(fā)讓這些企業(yè)的“地王”繼續(xù)生存了下來。

       但在激烈的市場競爭環(huán)境和樓市調(diào)控的背景下，房企由競爭轉(zhuǎn)為“競合”，各個開發(fā)企業(yè)背后各地產(chǎn)大佬既龍爭虎斗，又合作相互借力，為了拿地獲得今后開發(fā)收益也好，為了上市融資也好，為了合理配置公司資產(chǎn)也好，未來房企之間通過收購、參股、控股等強強聯(lián)合的方式，即使政策在“土地拍賣”開發(fā)環(huán)節(jié)上有諸如保障房配建、配套等指標限制，各方也可規(guī)避投資開發(fā)風險，優(yōu)化市場資源配置。

       第四、“徐家匯中心項目”對于開工、竣工時間的約定，防止“囤地”或成為這個地塊的又一大看點。

       對于開發(fā)企業(yè)來講，如果具備開工條件的閑置地塊不開發(fā)，有可能面臨地塊被收回或被定上“囤地”的罪名，如果要進行開發(fā)，在當前市場環(huán)境下，如何把握好市場發(fā)展周期與項目的產(chǎn)品開發(fā)周期？如何使這些地塊比較合理進入開發(fā)環(huán)節(jié)，也成為開發(fā)企業(yè)比較關(guān)心的話題。是“囤地”還是開發(fā)？房企很有可能視項目本身情況，對是否開工、如何開發(fā)作出決定。

       但是，“徐家匯中心項目”的開工時間為“交地后12個月內(nèi)”;竣工時間為“動工后60個月內(nèi)完成總建筑面積的70%，動工后84個月內(nèi)全部竣工”。這就由不得房企開發(fā)不開發(fā)，因此，從這個角度來講，防止“囤地”或成為這個地塊的又一大看點。

       但是，歷來政府打擊“囤地”都是“殺雞儆猴”，這次“徐家匯中心項目”競拍成功后能否嚴格執(zhí)行對于開工、竣工時間的約定將成為市場、媒體等關(guān)注的焦點。

       第五、龍頭開發(fā)企業(yè)抗市場風險能力較強，多次拍的“地王”吃下去就不會再吐出來，也就是說很難再有退地的市場風險，這樣，可能導致樓市調(diào)控成果功歸一簣。

       同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，“徐家匯中心項目”“準地王”項目的開發(fā)商需要準備充裕的資金流支撐“地王”繼續(xù)生存?；仡欉^去的地王，要么像央企地產(chǎn)企業(yè)那樣擁有充裕的現(xiàn)金流作為支撐，要么像有些上市房企那樣有上市融資、銀行授信、境外融資等融資渠道。能夠提供充?，F(xiàn)金流支撐的支撐這些大牌開發(fā)商敢于拿“地王”，也是大型開發(fā)企業(yè)不會盲目退地的基礎(chǔ)。當前，以龍頭開發(fā)企業(yè)為主的企業(yè)，無論在融資渠道還是市場份額占有上均有比較大的資金周轉(zhuǎn)能力及市場優(yōu)勢，因此，這些企業(yè)一旦獲得市中心優(yōu)質(zhì)地塊“地王”就難說再有退地的市場風險。

      這樣，一邊在進行樓市調(diào)控，而另一邊地王頻出，尤其是像“徐家匯中心項目”這樣百億地王的出現(xiàn)，可能導致樓市調(diào)控成果功歸一簣，引起市場一片嘩然。