上海上半年量價齊升 開發(fā)商稱“庫存拿地難”

       上海樓市剛剛經(jīng)歷了2011年以來最好的半年。

       數(shù)據(jù)顯示，今年1~6月，上海商品住宅成交面積達604.97萬平方米，較2012年下半年上漲9%，與2012年上半年相比，增幅則高達57%；價格方面，2013年上半年上海商品住宅均價23482元/平方米，環(huán)比漲幅為5%。

       此外，今年前5月，上海二手住宅成交量約為14.4萬套，比去年同期增加144.66%。

       業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2013年上半年商品住宅價格出現(xiàn)較大幅度的上揚，主要是成交結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變所致，其次是因為剛需樓盤優(yōu)惠收緊以及價格回調(diào)。由于剛需房源在去年末集中消化，進而開始呈現(xiàn)出了供不應(yīng)求的態(tài)勢；同時，中高端項目于今年也加快了入市步伐，拉升了全市整體成交均價保持在相對較高的水平。

       縱觀上海上半年各月的成交情況，除2月因受春節(jié)假期影響成交量相對較低以外，有3個月的成交量達到了百萬平方米以上，其余兩個月的成交量也均維持在90萬平方米以上水平。

       有專家表示，新“國五條”細(xì)則落地前造成了恐慌性購房，導(dǎo)致市場集中放量，而政策執(zhí)行“懸空”后，新房市場繼續(xù)放量，成交量基本回到甚至超越政策前水平，這進一步帶動了中高端項目的集中入市，市場供求兩旺，商品住宅成交均價也被結(jié)構(gòu)性向上拉動。

       2013年上半年上海共計新增供應(yīng)面積僅492.7萬平方米，整體呈現(xiàn)出了供小于求的態(tài)勢。湯正魏表示，上半年的樓市成交量大于新增供應(yīng)量，表明已經(jīng)有效去化了部分庫存房源。

       數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，今年上海市商品住宅庫存為941萬平方米，總量較之前的1000萬平方米左右有所下降，從市場存銷比來看，如果按照今年1~6月平均交易量100萬平方米左右來計算，當(dāng)前市場存銷比為9.4個月左右。一般情況下，當(dāng)商品住宅市場存銷比低于10個月時，房價面臨上漲的壓力。

       德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟告訴《第一財經(jīng)日報》記者，今年住宅市場回暖的情況下，全市商品住宅新增供應(yīng)量并未和商品住宅成交一樣同步出現(xiàn)增加，相比2012年下半年甚至出現(xiàn)了明顯回落，另一方面，今年土地市場住宅用地供應(yīng)量也未出現(xiàn)明顯增加，多數(shù)土地為商業(yè)用地。這一現(xiàn)狀不僅加劇了樓市供求緊張的狀況，也催熱了土地市場。

       一位上市房企營銷總監(jiān)昨日對記者坦言，現(xiàn)在各家開發(fā)商銷售情況都不錯，基本上今年均能超額完成銷售目標(biāo)。可開發(fā)商面臨的窘狀是，手中的庫存正在急劇下降。另一方面，土地供應(yīng)特別是住宅用地的供應(yīng)卻未明顯增加?！艾F(xiàn)在一塊比較好的土地出來，平均有10家左右開發(fā)商會參與現(xiàn)場競買，結(jié)果就是溢價率越來越高，并且中小開發(fā)商已經(jīng)很難拿到地?！?/P>

       值得注意的是，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的20個典型城市6月新建商品住宅成交面積為889萬平方米，同比下降11.2%，環(huán)比下降3.3%，這是這一數(shù)據(jù)16個月以來首次出現(xiàn)同比下跌。

       上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進認(rèn)為，下半年的樓市走向?qū)⒚媾R諸多不確定性因素。在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)、經(jīng)濟低迷、銀行流動性偏緊等情況下，三季度樓市或?qū)⑦M入調(diào)整態(tài)勢，加之高溫天氣的影響，市場成交短期將趨于平淡。