上海頂級住宅價格標準刷新新高

 

       上海的頂級住宅價格與房地產(chǎn)市場整體價格趨勢的關聯(lián)度越來越小。近期，上海多家地產(chǎn)公司都宣布即將推出的樓盤未來將會賣到15萬元/平方米，在2010年上海首次出現(xiàn)多個10萬元/平方米的樓王之后，上海頂級住宅價格標準又被刷新。

       近期即將入市的華僑城蘇河灣就以15萬元/平方米的均價引起業(yè)界關注，其頂層復式單元更是將達25萬元/平方米，總價近1.2億~1.5億元。

       業(yè)內(nèi)分析人士認為，上海頂級住宅的價格，更多由土地供給所決定。自2004年以后，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)純住宅用地幾近絕跡。尤其是黃浦江、蘇州河沿岸的新房已是一房難求的情況下，這些頂級住宅在某種意義上已經(jīng)轉變成為金融產(chǎn)品。而由于黃浦江、蘇州河凝結了上海人的海派歷史文化情結，其影響的范圍，并不僅僅在上海，而在整個華人圈。

       比肩香港的增值空間

       自2004年開始，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)就極少有純商品住宅用地供應，這導致了商品住宅供給的嚴重稀缺。

       與其他板塊最近幾年還時不時有新增住宅供應相比，人民廣場附近的住宅供應最近幾年更曾出現(xiàn)過供應中斷現(xiàn)象。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，自2007年開始，人民廣場1公里范圍內(nèi)就再沒有出現(xiàn)新增住宅供應。這種現(xiàn)象直到華僑城蘇河灣T3住宅樓的出現(xiàn)才被打破。

       來自業(yè)內(nèi)的觀點是，這和人民廣場附近板塊的規(guī)劃定位有直接關系。根據(jù)規(guī)劃，人民廣場1公里范圍的主要規(guī)劃都定位在商業(yè)、商務、公共配套設施。以華僑城蘇河灣T3所在的蘇河灣為例，整個灣區(qū)規(guī)劃的絕大部分也都是商業(yè)商務功能。

       而上海對頂級住宅的需求卻一直比較穩(wěn)定。在2010年到2012年的3年中，盡管其間樓市曾經(jīng)出現(xiàn)過波動，但上海頂級住宅的成交卻一直比較穩(wěn)定，每年的銷售量都在100套以上。同策機構的數(shù)據(jù)顯示，10萬元/平方米單價級別的住宅，每年的平均銷售量達到115套。

       在這樣的背景下，供需矛盾顯得十分突出。根據(jù)華僑城方面的介紹，即使是即將上市的T3住宅樓，總量也只有92套。

       一家中央金融機構駐上海分支機構的總裁認為，上海頂級住宅的價格和房地產(chǎn)市場的整體趨勢關聯(lián)度極小，某種意義上，它已經(jīng)超脫了住宅的范疇，具有金融產(chǎn)品的屬性。

       他同時認為，上海的頂級住宅價格，與亞太區(qū)很多城市的頂級住宅價格比還是便宜的。香港的頂級住宅價格已經(jīng)超過60萬元/平方米，但上海湯臣一品的銷售均價還沒有超過20萬元/平方米。而事實上，上海和香港的經(jīng)濟差距，并沒有那么大，從這點可以看出上海頂級住宅未來的價格上升空間。

       尤其是《中國(上海)自由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案》已獲國務院原則同意后，上海經(jīng)濟追趕香港經(jīng)濟的速度無疑會進一步加快。未來上海和香港的頂級住宅價格差距，顯然不會像現(xiàn)在那么大。