上海剛需放緩 改善型購房回暖 內(nèi)環(huán)樓盤繼續(xù)看漲

 

       目前剛需入市節(jié)奏已有所放緩，改善性重回內(nèi)環(huán)。業(yè)界認(rèn)為，剛需入市節(jié)奏放緩主要是受到季節(jié)性、新房供應(yīng)量不足等因素影響。盡管房?jī)r(jià)的連續(xù)上漲會(huì)起到一定的抑制作用，但同樣也會(huì)讓買家產(chǎn)生追漲的效應(yīng)。

       從置業(yè)群體結(jié)構(gòu)看，近期確實(shí)有改善性重回內(nèi)中環(huán)，主要原因是這部分置業(yè)群體認(rèn)為反季出手在價(jià)格、房源選擇面上相對(duì)會(huì)有優(yōu)勢(shì)，其隱形需求量與市中心新項(xiàng)目、二手房房源的供應(yīng)量的矛盾依舊較嚴(yán)重。

       雖然今年3月市場(chǎng)井噴過程中消化了很大一部分改善型需求，剩余改善型購房者的觀望情緒較濃厚，入市的迫切性不及剛需購房者，導(dǎo)致二季度至今改善型房源市場(chǎng)滑坡較明顯。但隨著“金九銀十”到來，一旦有合適房源入市，改善型購房者再度入市的可能性較大。而目前政策環(huán)境較平穩(wěn)，開發(fā)商對(duì)后市預(yù)期良好，降價(jià)跑量可能性不高。

    改善型房?jī)r(jià)格段：均價(jià)3萬－5萬元

       一直想換房的朱先生堅(jiān)守“不出中環(huán)”的底線，希望能夠在市中心置換一套大房子。原本他一直關(guān)注普陀與閘北附近的某新盤?！皫讉€(gè)月前我同學(xué)買新房就買在那里，當(dāng)時(shí)的均價(jià)是3.8萬元/平方米，還帶精裝修?！比欢?，幾個(gè)月不到，朱先生日前再聯(lián)系該樓盤的售樓時(shí)，銷售人員告訴他目前這批房源均價(jià)已達(dá)5萬元/平方米了。這大大超出了朱先生的承受能力，這樣一來，他要么“調(diào)頭寸”借錢周轉(zhuǎn)，要么只能放棄了。

       前兩年首次置業(yè)的剛需，由于有小孩或?qū)W區(qū)房需要，紛紛出動(dòng)換房子，故今年以來改善型房源賣得格外好，與此同時(shí)，不少改善型項(xiàng)目也出現(xiàn)了漲價(jià)的現(xiàn)象。

       進(jìn)入7月以來，本市新建商品住宅市場(chǎng)氛圍轉(zhuǎn)冷，然而，新房成交均價(jià)卻依然堅(jiān)挺。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部抽樣調(diào)查顯示，7月至8月13日和2013年第一季度成交套數(shù)均超過10套的新房項(xiàng)目共有165個(gè)，其中130個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)上漲，占比78.8%。

       值得注意的是，在抽樣調(diào)查范圍中，有20個(gè)樓盤成交均價(jià)處于3萬－5萬元/平方米，屬于改善型房源比較集中的價(jià)格段。其中，有16個(gè)樓盤的均價(jià)出現(xiàn)上漲，占比達(dá)80%。漲價(jià)范圍高于市場(chǎng)主體。20個(gè)改善型樓盤無一例外均的為公寓項(xiàng)目，且17個(gè)項(xiàng)目位于內(nèi)外環(huán)間，占總數(shù)的85%。其中，共有10個(gè)項(xiàng)目位于普陀區(qū)和浦東新區(qū)，占全部項(xiàng)目的50%。從套均面積的角度看，有5個(gè)項(xiàng)目屬于套均面積在120平方米以下的中小戶型，此類區(qū)域型改善項(xiàng)目占比為25%。

       另外，自今年年初以來，改善型購房者入市步伐加快。2013年至今3萬－5萬元/平方米房源成交面積達(dá)138.5萬平方米，已經(jīng)占到了去年全年該價(jià)格段成交面積的94.1%。

       但從二季度以來，改善型房源成交量出現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)，今年二季度3萬－5萬元/平方米房源成交面積為57萬平方米，環(huán)比第一季度下滑11.8%，而整體新房市場(chǎng)僅下滑4.8%。從月成交占比看，從今年5月起已連續(xù)3個(gè)月成交面積在總成交面積中的占比不足20%。

       21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，7月以來市場(chǎng)遇冷主要還是受高溫天氣因素和開發(fā)商推盤節(jié)奏放慢影響。

    內(nèi)環(huán)在售樓盤繼續(xù)看漲

       從下圖中，可以看到目前內(nèi)環(huán)在售的樓盤中，徐匯中凱城市之光、銀億徐匯酩悅以及上海灘大寧城近幾個(gè)月的漲幅較明顯，基本徘徊在4%－5%。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師朱春峰分析，價(jià)格上漲的主要原因在于，項(xiàng)目地處位置、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面都較為突出，受到高端客戶青睞。其次，目前房產(chǎn)投資依舊是理財(cái)品質(zhì)中最穩(wěn)健、最受歡迎的投資產(chǎn)品。此外，房產(chǎn)也是抵御通貨膨脹的最好手段，尤其是市中心的一些高檔住宅，從近幾年的房?jī)r(jià)走勢(shì)看，即便是市場(chǎng)低迷時(shí)，其抗跌性也是較強(qiáng)的。

       以上海灘大寧城為例，年初該樓盤的均價(jià)為32188元/平方米，截至8月14日，該樓盤的平均售價(jià)達(dá)到36656元/平方米，漲幅達(dá)到近14%。從單月的漲幅看，平均每月環(huán)比漲幅基本在2%－4%，其中7月的環(huán)比漲幅最高，達(dá)到4.6%。由于目前樓市處于上升趨勢(shì)，未來內(nèi)環(huán)板塊的樓盤依舊呈上漲趨勢(shì)。

    部分購房者回流二手房市場(chǎng)

       部分購房者重回二手房市場(chǎng)，主要指在市中心工作的剛需群體以及部分改善型置業(yè)者，其中多次置業(yè)的居多。

       對(duì)新房市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)走高，目前二手房市場(chǎng)價(jià)格有所收窄，尤其是在中高端市場(chǎng)，房東跳價(jià)現(xiàn)象基本沒有，而且出售誠意一般都很高，吸引了一批改善型置業(yè)者回流。此外，由于目前新盤基本集中在外環(huán)外，對(duì)于一些需求地段、配套、學(xué)區(qū)等的買家而言，二手房依舊是首選。

       在二手房的選擇方面，剛需客群基本青睞市中心的老公房，而學(xué)區(qū)房和板塊內(nèi)的品質(zhì)樓盤則受到改善置業(yè)群體地追捧。如在聯(lián)洋板塊，仁恒河濱城作為板塊內(nèi)的標(biāo)志性樓盤，一直較受買家關(guān)注。此外，由于該樓盤規(guī)模較大，單月的新增房源較充足。因此，其交易量一直較大，一般可以達(dá)到20－30套，占整個(gè)板塊交易量的30%－40%。除此之外，一些樓層位置較好、房屋裝修保養(yǎng)較佳或是毛坯結(jié)構(gòu)的房源較受青睞。