上海灘十大豪宅調(diào)查 30萬(wàn)報(bào)價(jià)指日可待？
2個(gè)多月內(nèi)，上海豪宅的最高報(bào)價(jià)被三度刷新。
在最新的上海第一豪宅寶座上，雄踞著“濱江凱旋門”，它的最高報(bào)價(jià)達(dá)到26.4萬(wàn)元/平方米。而僅僅在兩周前，第一豪宅還屬于華僑城蘇河灣，它的最高報(bào)價(jià)為25萬(wàn)元/平方米。
時(shí)間再往前推移2個(gè)多月，那時(shí)候，遠(yuǎn)中風(fēng)華園的部分房源，報(bào)價(jià)達(dá)到22-23萬(wàn)元/平方米。
然而，這些快速飆升的第一豪宅報(bào)價(jià)紀(jì)錄，早已吸引不起公眾的關(guān)注度了，驀然間，我們處于一個(gè)豪宅已經(jīng)“平民化”的時(shí)代。
不再為湯臣一品超過(guò)10萬(wàn)元的單價(jià)整天炒作的時(shí)代；
不再為紫園賣了一套超過(guò)1億元總價(jià)的豪宅整天炒作的時(shí)代；
在這個(gè)時(shí)代里，我們對(duì)那些天價(jià)的報(bào)價(jià)早已不足為奇，也不再拿著攝像機(jī)等候在湯臣一品的小區(qū)門口，窺探誰(shuí)是這個(gè)天價(jià)豪宅的下一個(gè)買家，不再關(guān)注那些天價(jià)豪宅賣了一套還是兩套……
在這個(gè)轉(zhuǎn)變過(guò)程中，無(wú)論是公眾、消費(fèi)者，還是開發(fā)商，都對(duì)天價(jià)豪宅經(jīng)歷了一個(gè)從偏激到理性的過(guò)程，這是一種財(cái)富觀念的轉(zhuǎn)變，更是一種社會(huì)性格的成熟。
天價(jià)豪宅價(jià)格調(diào)查
憑啥能賣那么貴
有了好景觀、好地段才能賣“天價(jià)”。
近幾個(gè)月來(lái)，上海豪宅市場(chǎng)的新聞不斷。
繼6月遠(yuǎn)中風(fēng)華園推出了報(bào)價(jià)22-23萬(wàn)元/平方米的聯(lián)排別墅后，在8月推出的綠城盛世濱江和華僑城蘇河灣的備案信息中分別出現(xiàn)了20.5萬(wàn)元/平方米和25萬(wàn)元/平方米的最高報(bào)價(jià)，可謂賺足了眼球。如今，濱江凱旋門更是報(bào)到了26.4萬(wàn)元的單價(jià)。
陸家嘴、濱江豪宅最多
十大豪宅主要能分成三類：濱江項(xiàng)目、獨(dú)棟別墅和城市中心。
濱江項(xiàng)目共有6個(gè)，有3個(gè)位于陸家嘴濱江，事實(shí)上，陸家嘴的4個(gè)在售項(xiàng)目中只有國(guó)信世紀(jì)海景未能入圍，其最高報(bào)價(jià)為15.5萬(wàn)元/平方米；另有1個(gè)位于黃浦濱江，1個(gè)位于盧灣濱江（打浦橋），1個(gè)位于不夜城。這證明了人們傳統(tǒng)的“豪宅愛好”依然偏向?yàn)I江地區(qū)，而位于閘北不夜城板塊這一“下只角”的項(xiàng)目蘇河灣華僑城之所以“逆襲”，也有賴于其靠近蘇州河匯入黃浦江處的位置。此外，徐匯濱江由于是新興板塊，價(jià)值尚未顯現(xiàn)，沒有項(xiàng)目入圍；虹口濱江（北外灘）項(xiàng)目白金灣也未能進(jìn)入前10。
獨(dú)棟別墅中，有2個(gè)項(xiàng)目為城市別墅，一個(gè)位于靜安江寧路板塊，另一個(gè)位于金虹橋板塊。市區(qū)內(nèi)和獨(dú)棟別墅這雙重稀缺的概念疊加下不難出高價(jià)；1個(gè)項(xiàng)目為郊區(qū)別墅，位于佘山板塊，佘山的豪宅依然是貴族身份的象征。
在城市中心（黃浦、盧灣、徐匯內(nèi)環(huán)內(nèi)）的項(xiàng)目中，惟有位于老西門的露香園1個(gè)項(xiàng)目的報(bào)價(jià)勉強(qiáng)“擠進(jìn)”前十，而露香園同樣沾了黃浦濱江的光，有部分江景房源。市中心不少樓盤盡管地理位置優(yōu)秀，但缺乏“濱江”等概念支撐使得這些項(xiàng)目要報(bào)出“天價(jià)”底氣略顯不足，如位于法租界的凱德茂名公館以不到1萬(wàn)元/平方米的微弱差距被擠出十強(qiáng)，另一個(gè)法租界項(xiàng)目嘉御庭最高13萬(wàn)元/平方米的報(bào)價(jià)和靜安中心的靜安豪景苑最高12.29萬(wàn)元/平方米的報(bào)價(jià)更是“差了不止一口氣”。
不同房源價(jià)格差距大
豪宅項(xiàng)目報(bào)出的最高價(jià)和最低價(jià)間均有不小的價(jià)格差距。
在所有的房源中，濱江凱旋門的價(jià)格差最大：最高報(bào)價(jià)為26.4萬(wàn)元/平方米，最低報(bào)價(jià)為9.3萬(wàn)元/平方米，差距高達(dá)17.1萬(wàn)元。
其他項(xiàng)目同樣存在較大的價(jià)格差，露香園12.5萬(wàn)元，華潤(rùn)外灘九里7.95萬(wàn)元，中糧海景壹號(hào)9.94萬(wàn)元，綠城盛世濱江13.48萬(wàn)，華僑城蘇河灣16萬(wàn)；湯臣一品是一個(gè)特例，參考價(jià)分18.04萬(wàn)元/平方米和22.5746萬(wàn)元/平方米兩種，但價(jià)格可有20%的上下浮動(dòng)。
城市別墅的報(bào)價(jià)差距相對(duì)較小，遠(yuǎn)中風(fēng)華園別墅推出的11套房源報(bào)價(jià)均在20-23萬(wàn)元之間外，古北臻園的價(jià)格價(jià)差為5.83萬(wàn)元；而月湖山莊的價(jià)格差則為10.85萬(wàn)元。
這些報(bào)價(jià)超高，不少甚至超過(guò)20萬(wàn)元/平方米的“天價(jià)房源”究竟“貴”在那里？
上海華燕置業(yè)發(fā)展研究部總監(jiān)張晴怡說(shuō)，就整個(gè)市場(chǎng)而言，20萬(wàn)元/平方米以上的房源的占比很小。通常具有稀缺性、不可復(fù)制的資源的，如黃浦江景、佘山景觀等，并且在產(chǎn)品特點(diǎn)上有一些特色的房源往往都是項(xiàng)目?jī)?nèi)的天價(jià)房。
以綠城盛世濱江為例，上海融創(chuàng)綠城相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，目前項(xiàng)目中20萬(wàn)元/平方米以上的房源均是“樓王”產(chǎn)品，南向全部面江，可以欣賞到完全無(wú)遮擋的一線江景，部分房源還附帶空中花園及露天泳池。“作為浦西濱江中心段最后的大型社區(qū)，項(xiàng)目有著深厚的歷史人文底蘊(yùn)，生活配套也非常好。20萬(wàn)元/平方米以上的房源預(yù)計(jì)會(huì)在綠城對(duì)社區(qū)一期的景觀、會(huì)所、物業(yè)服務(wù)等全部改造完成后再推出，屆時(shí)必將給上海豪宅市場(chǎng)帶來(lái)驚喜。
濱江凱旋門同樣如此，德佑地產(chǎn)陸家嘴店經(jīng)理張曄告訴說(shuō)，濱江凱旋門共有1-6號(hào)樓，其中1、2號(hào)樓的江景比較好，3、5、6號(hào)樓相對(duì)差一點(diǎn)。“江景越是好的房源價(jià)格越是高。”在網(wǎng)上房地產(chǎn)看到，項(xiàng)目備案的最高價(jià)果然出自2號(hào)樓。
而在華僑城售樓處，銷售人員出示了一張外灘的全景照片，并表示該圖片是在項(xiàng)目中價(jià)格最高的房源拍攝。
天價(jià)房源通過(guò)圈層營(yíng)銷
從以往的情況來(lái)看，天價(jià)豪宅的成交價(jià)普遍低于報(bào)出的均價(jià)，和最高備案價(jià)格差距更大，因此會(huì)給予人們定價(jià)“虛高”的印象。
但調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，報(bào)價(jià)高、成交價(jià)低的情況主要還是由于不同的房源間價(jià)格差距大，且高價(jià)房源只備案未推出、成交的大多為低價(jià)房源造成，單套房源的折扣程度并沒有人們想象中那么大。
張曄告訴，濱江凱旋門和中糧海景壹號(hào)的議價(jià)空間不大，濱江凱旋門能打9.8-9.9折，中糧海景壹號(hào)最高能打9折。濱江凱旋門折后的成交均價(jià)在12-16萬(wàn)元/平方米之間，今年門店內(nèi)一手代理成交價(jià)格最高的一套為濱江凱旋門的16萬(wàn)元/平方米，至今未有20萬(wàn)元/平方米以上的房源成交。
“濱江凱旋門江景最好的1、2號(hào)樓目前還未對(duì)外銷售。”
張晴怡則指出，天價(jià)房源的去化往往不是通過(guò)常規(guī)的營(yíng)銷手法，是通過(guò)一定的渠道營(yíng)銷的，所以對(duì)于渠道客而言，既然不是公開叫賣的，所以也談不上折扣一說(shuō)。當(dāng)然在報(bào)價(jià)時(shí)一旦建立了天價(jià)樓盤的形象，對(duì)于其后期吸引圈層客戶也會(huì)有一定的積極影響。
豪宅市場(chǎng)同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，但具有實(shí)際購(gòu)買力、處于財(cái)富金字塔頂端的消費(fèi)者只有那些固定的人群，因此在推廣時(shí)也會(huì)局限于一些小圈子，如馬術(shù)俱樂部、高爾夫俱樂部、一些奢侈品牌的會(huì)員，或多次購(gòu)買豪宅的老客戶，形成圈層。
上海融創(chuàng)綠城相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，綠城盛世濱江未來(lái)會(huì)有部分樓王房源邀請(qǐng)部分最高端業(yè)主來(lái)體驗(yàn)參觀并舉行活動(dòng)，但只對(duì)圈層內(nèi)的人開放而不對(duì)外開放。
天價(jià)豪宅營(yíng)銷策略
難賣成宿命
“定價(jià)高企”、“懸而不賣”是天價(jià)豪宅的兩大營(yíng)銷奇招。即便如此，天價(jià)豪宅因其市場(chǎng)獨(dú)特性，依然擺脫不了難賣的宿命。
從遠(yuǎn)中風(fēng)華園別墅20萬(wàn)元/平方米，到華僑城蘇河灣25萬(wàn)元/平方米，近期，“滬上第一豪宅”頭銜屢次易主。
超越之前最高報(bào)價(jià)，成為“第一豪宅”，不作任何表達(dá)，即是一種宣傳。
不過(guò)豪宅報(bào)價(jià)多是“雷聲大雨點(diǎn)小”，最終很難有高企價(jià)位房源的成交。
網(wǎng)上房地產(chǎn)公開數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)中風(fēng)華園別墅及華僑城蘇河灣公寓自開盤以來(lái)均沒有成交記錄。
而截至目前，上海豪宅成交單價(jià)最高為2012年12月24日成交的濱江凱旋門197183元/平方米。自2010年以來(lái)，成交單價(jià)15萬(wàn)元/平方米以上豪宅僅41套。
天價(jià)豪宅報(bào)價(jià)虛高
此次統(tǒng)計(jì)的“上海十大豪宅”中，濱江凱旋門以曾最高報(bào)價(jià)26.4萬(wàn)元/平方米居首。而排名第十的月湖山莊，最高報(bào)價(jià)為18.7萬(wàn)元/平方米。
如此高企的報(bào)價(jià)，被業(yè)界視為一種營(yíng)銷策略，而非真實(shí)價(jià)格。
復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民(博客,微博)認(rèn)為，高企報(bào)價(jià)主要是為豪宅市場(chǎng)營(yíng)造一種氛圍，旨在向潛在買家傳播豪宅上升勢(shì)頭很強(qiáng)勁的訊息。
滬上某豪宅案場(chǎng)營(yíng)銷人員地產(chǎn)透露，最高報(bào)價(jià)的房源，基本上是整個(gè)項(xiàng)目中最好的位置，而且不多，就一兩套，開發(fā)商對(duì)這些房源的成交與否并不在意，“主要為了顯示身價(jià)，其他房源的價(jià)格都會(huì)比較理性”。
以濱江凱旋門為例，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，其最高報(bào)價(jià)高達(dá)26.4萬(wàn)元/平方米，早在開盤之前，市場(chǎng)就有傳言稱項(xiàng)目開盤均價(jià)達(dá)到16萬(wàn)元/平方米。事實(shí)上，開盤后售出40余套房源，均價(jià)只有11.5萬(wàn)元/平方米左右。而2013年上半年成交的16套房源均價(jià)則在135832元/平方米。
同策咨詢研究中心高級(jí)分析師許之靜認(rèn)為，濱江凱旋門之所以開盤銷售較好，很重要的原因就是其開盤價(jià)格低于其預(yù)期開盤價(jià)格，采取了“低開高走”策略，同時(shí)，其開盤價(jià)格低于周邊樓盤市場(chǎng)價(jià)格，導(dǎo)致其性價(jià)比提升而導(dǎo)致。
在萊坊上海研究及咨詢部董事楊悅晨看來(lái)，高企定價(jià)確實(shí)是銷售策略之一，而高企定價(jià)的銷售策略不只用于豪宅市場(chǎng)，很多中高檔住宅項(xiàng)目都會(huì)使用這一銷售策略，目的則是為了吸引市場(chǎng)關(guān)注，促進(jìn)更多房源的成交。
高企價(jià)位成交有限
對(duì)于上海天價(jià)豪宅未來(lái)的市場(chǎng)，業(yè)界依然普遍看好。主要根據(jù)是豪宅本身的抗跌保值性及上海富人的日益增多。
豪宅市場(chǎng)的抗跌性較強(qiáng)幾乎是業(yè)界公認(rèn)，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在市場(chǎng)高漲期，豪宅市場(chǎng)對(duì)于投資客的資產(chǎn)保值增值具有重要作用；而在市場(chǎng)低迷或市場(chǎng)平穩(wěn)期，由于豪宅市場(chǎng)的長(zhǎng)期趨好性、投資渠道缺乏及豪宅物業(yè)的抗跌性較強(qiáng)等原因，投資客還是將目光鎖定在豪宅市場(chǎng)。
此外，8月14日發(fā)布的《2013胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告》顯示，截至2012年底，全國(guó)有105萬(wàn)千萬(wàn)富豪和6.45萬(wàn)億萬(wàn)富豪，分別比去年增長(zhǎng)3%和2%。其中上海有14.7萬(wàn)位千萬(wàn)富豪。
張宏偉認(rèn)為，正是由于這些富豪階層頻出，使得一些資金流向頂級(jí)豪宅。
事實(shí)上，近幾年來(lái)單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上的天價(jià)豪宅的成交情況確實(shí)較為樂觀，但價(jià)格多在10-15萬(wàn)元平方米，單價(jià)15萬(wàn)元/平方米以上豪宅成交有限。
同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截至8月中旬，2010-2013年上海單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上天價(jià)豪宅總計(jì)成交455套，其中別墅豪宅121套。2010-2012年這三年天價(jià)豪宅分別交易了78套、119套、149套，三年平均每年賣出115套。
而自2010年以來(lái)，單價(jià)15萬(wàn)元/平方米以上豪宅僅成交41套，其中，湯臣一品最多，為17套，其次翠湖天地嘉苑8套、中糧海景壹號(hào)6套，而濱江凱旋門僅為4套。而上海至今沒有出現(xiàn)成交單價(jià)超過(guò)20萬(wàn)元/平方米的樓盤。
市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，這是“高開低走”促使下的結(jié)果，符合市場(chǎng)規(guī)律。此外，在政策“限購(gòu)”的市場(chǎng)背景下，豪宅物業(yè)價(jià)格漲幅比較平穩(wěn)。
現(xiàn)實(shí)困境有待突破
真正的豪宅不會(huì)被市場(chǎng)環(huán)境左右，但近年來(lái)豪宅市場(chǎng)隨宏觀調(diào)控的放松和收緊而起起落落卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。對(duì)于天價(jià)豪宅來(lái)說(shuō)，許多現(xiàn)實(shí)困境不容忽視。
蔡為民認(rèn)為，天價(jià)豪宅最大的困境在于政策的打壓。
“對(duì)天價(jià)豪宅有意的客戶或是出于投資保值的動(dòng)機(jī)，或是提高居住舒適度。因此對(duì)于買方而言，壓力主要不是缺乏資金，而是由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗、宏觀政策不樂觀，因此信心低落?！?/P>
以滬上豪宅成交排名第一的陸家嘴板塊為例，2006年至2008年，陸家嘴板塊僅1個(gè)項(xiàng)目有單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的豪宅成交記錄，到2009年增加到2個(gè)項(xiàng)目，2010年至今每年平均成交3個(gè)項(xiàng)目。
佘山板塊也面臨同樣的局面，2009年僅1個(gè)項(xiàng)目有10萬(wàn)元/平方米的成交記錄，到2011年有3個(gè)項(xiàng)目。
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，2009年上海共有17個(gè)單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上的豪宅項(xiàng)目成交記錄。2010-2012年，新增19個(gè)項(xiàng)目。2009-2012年，上海共有36個(gè)項(xiàng)目有單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上的成交記錄。
不過(guò)，楊悅晨認(rèn)為，豪宅的現(xiàn)實(shí)困境在其本身，豪宅的品質(zhì)是否真的能夠達(dá)到真正豪宅的標(biāo)準(zhǔn)。楊悅晨說(shuō)，這里所說(shuō)的品質(zhì)不僅包括前期的建筑質(zhì)量和規(guī)劃設(shè)計(jì)，更包括后期的物業(yè)管理和維修保持。特別是后期的物業(yè)管理，將直接影響到該項(xiàng)目在市場(chǎng)上的口碑和增值幅度。
天價(jià)豪宅買家解密
本地買家越來(lái)越多
對(duì)豪宅買家來(lái)說(shuō)，保持低調(diào)遠(yuǎn)比泄露身份來(lái)的安全。
天價(jià)豪宅的業(yè)主，對(duì)外界來(lái)說(shuō)總是帶著幾分神秘色彩。他們的身份，也總是能引起諸多的揣測(cè)。
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上海的豪宅買家主要由企業(yè)家、金融領(lǐng)域的高管和境外人士構(gòu)成，上海本地人口占據(jù)的比重越來(lái)越大。這部分群體依然十分排斥自己的業(yè)主身份被暴露。
“高凈值的人群不希望身份被公開，只是現(xiàn)在上海很多等區(qū)域出現(xiàn)了很多新的豪宅項(xiàng)目，形成新的豪宅區(qū)，品質(zhì)不錯(cuò)，總價(jià)沒有市區(qū)傳統(tǒng)豪宅那么高，資產(chǎn)值沒有那么高的人也能負(fù)擔(dān)的起，所以豪宅買家的神秘感有一定程度的減小?！钡谝惶酱骶S斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理張琳強(qiáng)調(diào)，總體來(lái)說(shuō)豪宅買家依然保有極大的神秘感。
看房門檻各不同
位于閘北區(qū)的地王項(xiàng)目華僑城蘇河灣近日開售塔尖住宅公寓，最高達(dá)25萬(wàn)元的報(bào)價(jià)刷新了滬上天價(jià)豪宅的記錄，同時(shí)引起熱議的，還有其超高的看房門檻。
華僑城蘇河灣的一位置業(yè)顧問透露，看房需要滿足以下條件中的任何一個(gè)：先交50萬(wàn)元的意向金，或者提供100萬(wàn)元的資產(chǎn)證明，比如有價(jià)證券的照片等。
該置業(yè)顧問透露，客戶成功認(rèn)購(gòu)后，50萬(wàn)元的意向金將算作房款的一部分，而且客戶可以享有一個(gè)點(diǎn)的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的折扣，如果客戶看房后不想買房，10天之內(nèi)這筆款項(xiàng)會(huì)打回到客戶的賬戶。
50萬(wàn)元的看房門檻，無(wú)疑創(chuàng)造了又一個(gè)新記錄。
幾年前要求看房者提供200萬(wàn)元資產(chǎn)證明的湯臣一品早就取消了驗(yàn)資的規(guī)定，還將每周二下午設(shè)為媒體接待日，改走“親民”路線。湯臣一品的置業(yè)顧問表示，看房者只需要提前一天預(yù)約，即可到現(xiàn)場(chǎng)參觀樣板房。
此外，中糧海景壹號(hào)、遠(yuǎn)中豐華園等諸多滬上知名豪宅的看房門檻都不高，看房者提前預(yù)約即可看房。
新鴻基濱江凱旋門則要求看房者提供名片，經(jīng)過(guò)身份核實(shí)后才能看房。濱江凱旋門的一位置業(yè)顧問明確表示，此舉是為了以免同行和媒體偽裝身份來(lái)看房。看房者參觀的是建筑沙盤和戶型展示的售樓大廳，沒有樣板房可以觀看。
神秘的買家
雖然很多豪宅都在逐步降低看房門檻，但是他們對(duì)于業(yè)主的身份依然十分保密。
2009年7月份，湯臣一品新推出的C棟13套公寓買家資料遭到曝光，引起軒然大波。
當(dāng)年的資料顯示，購(gòu)買湯臣一品C棟的13位業(yè)主中，國(guó)內(nèi)及本地買家占到大多數(shù)。其中，上海戶籍的有5人，貴州2人，江蘇、遼寧、浙江、香港各1人，還有2位外籍人士，分別來(lái)自加拿大和美國(guó)。這些業(yè)主中年齡最小的浙江買家僅17歲，另有2位二十幾歲的買家，年齡最大的也不過(guò)49歲。
像湯臣一品這樣的買家資料泄密事件屬于極罕見的個(gè)例，開發(fā)商和研究機(jī)構(gòu)也越來(lái)越重視對(duì)業(yè)主身份的保護(hù)，所以近年來(lái)外界依然不清楚到底是哪些人購(gòu)買了豪宅。
正因?yàn)槿绱?，外界的猜測(cè)聲越來(lái)越多，關(guān)于業(yè)主身份的傳言也愈演愈烈。據(jù)傳作家郭敬明、明星小S購(gòu)買了湯臣一品，林心如和蘇有朋為了方便在內(nèi)地工作購(gòu)買了翠湖天地，歌手林憶蓮則是湯臣豪園的業(yè)主，而林志玲參觀復(fù)地御西郊的樣板房也成為一時(shí)的熱門新聞。
不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士表示，明星、名人是某些豪宅的業(yè)主的消息并不一定是真的，不排除某些樓盤利用外界的獵奇心理故意炒作，以達(dá)到宣傳的目的。
目前上海豪宅的購(gòu)買主力是企業(yè)家和金融高管，另外則是社會(huì)名流和部分境外人士。
“上海本地的買家越來(lái)越多，因?yàn)橄拶?gòu)打擊了很多外地買家的需求。以前以投資為主，但是現(xiàn)在的豪宅買家都會(huì)想要自住的功能在，自住的需求超過(guò)了投資需求，即使是投資，也有自住的因素。”張琳表示。
“買家包括了臺(tái)商、境外和省外的企業(yè)家，或者本地的企業(yè)家，這部分人群都需要用豪宅來(lái)證明自己的身家?！痹趶?fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民看來(lái)，這部分群體對(duì)外界保持神秘感，但是在自己的交際圈，他們并不避諱自己的豪宅業(yè)主的身份。
上海華東師范大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)系主任華偉透露，上海的豪宅買家主要是來(lái)自于國(guó)際的金融人才和高級(jí)管理人員：“這批人才空降后，對(duì)高端住宅的需求增加，也會(huì)吸引到一批投資客?！?/P>
華偉表示，豪宅買家一直以來(lái)都十分注重私密性，在上海市場(chǎng)，開發(fā)商和相關(guān)機(jī)構(gòu)在這一塊都做的比較到位。
30萬(wàn)報(bào)價(jià)指日可待
在豪宅市場(chǎng)，最能挑動(dòng)外界敏感神經(jīng)的，除了業(yè)主的身份，就是豪宅的價(jià)格。
近年來(lái)，上海豪宅的報(bào)價(jià)一路走高，從10萬(wàn)元以上，到20萬(wàn)元報(bào)價(jià)的頻頻出現(xiàn)，華僑城蘇河灣的25萬(wàn)元報(bào)價(jià)則再次刷新了記錄。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，按照目前的趨勢(shì)，30萬(wàn)元的報(bào)價(jià)出現(xiàn)的可能性非常大。
“其實(shí)現(xiàn)在很多的豪宅報(bào)價(jià)都是往高了報(bào)的，不排除炒作的可能性，所以報(bào)價(jià)30萬(wàn)元也不是不可能的，但是要是達(dá)到30萬(wàn)元的成交價(jià)幾乎是不可能的?！币晃徊辉竿嘎缎彰拈_發(fā)商透露。
“其實(shí)目前的豪宅定價(jià)并不高，對(duì)價(jià)格的追捧和認(rèn)同一直都有，這是相對(duì)于上海國(guó)際金融中心的地位而言的，我相信隨著上海進(jìn)一步開發(fā)，自由貿(mào)易區(qū)的推廣，經(jīng)濟(jì)改革更加深入地推進(jìn)，30萬(wàn)元指日可待?！比A偉明確表示。
張琳則表示，30萬(wàn)元的報(bào)價(jià)即使有可能出現(xiàn)，應(yīng)該也只是個(gè)別案例：“30萬(wàn)元在短期內(nèi)看是很難出現(xiàn)的，因?yàn)閮r(jià)格再往上走的動(dòng)能沒有那么強(qiáng)，開發(fā)商也會(huì)擔(dān)心調(diào)控。即使真的出現(xiàn)了，也只是個(gè)別樓盤，而且是個(gè)別樓盤中的個(gè)別幾套房子。”