滬自貿(mào)區(qū)獲批 地產(chǎn)先動(dòng) 開發(fā)商急尋投資窗口

       國務(wù)院正式批準(zhǔn)中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)(下稱“自貿(mào)區(qū)”)的消息又讓開發(fā)商們蠢蠢欲動(dòng)。

       涵蓋在自貿(mào)區(qū)范圍內(nèi)的外高橋保稅區(qū)附近的森蘭板塊部分住宅項(xiàng)目已經(jīng)開始漲價(jià)?！白再Q(mào)區(qū)區(qū)域會(huì)‘地產(chǎn)先動(dòng)’?！倍辔粯I(yè)內(nèi)人士在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，根據(jù)自貿(mào)區(qū)的功能定位，未來將對(duì)企業(yè)、人口、貿(mào)易、消費(fèi)產(chǎn)生聚集效應(yīng)，這將提升自貿(mào)區(qū)所在板塊土地價(jià)值，對(duì)樓市也將產(chǎn)生拉動(dòng)作用，但具體效果將會(huì)在一個(gè)較長的時(shí)間段內(nèi)顯現(xiàn)。

       業(yè)內(nèi)人士張宏偉稱，政府更希望的是能夠通過產(chǎn)業(yè)和人口的導(dǎo)入來促進(jìn)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是可持續(xù)的，但住宅卻是‘一竿子買賣’，短期來看，部分區(qū)域的樓盤存在過度炒作的嫌疑?！?/P>

       區(qū)域樓市迎來轉(zhuǎn)機(jī)

       上海自貿(mào)區(qū)范圍涵蓋上海市外高橋保稅區(qū)、外高橋保稅物流園區(qū)、洋山保稅港區(qū)和上海浦東機(jī)場綜合保稅區(qū)等4個(gè)海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域，總面積為28.78平方公里。另有消息稱，自貿(mào)區(qū)有可能擴(kuò)圍至整個(gè)臨港區(qū)域。

       據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至8月25日，自貿(mào)區(qū)主要涉及的四個(gè)板塊——外高橋、臨港新城、川沙和祝橋，合計(jì)成交商品住宅31.9萬平方米，約占整個(gè)大浦東區(qū)域新房成交的19.1%。

       21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認(rèn)為，短期來看，上述板塊的成交情況并不突出，一方面由于自貿(mào)區(qū)尚未完全落地，另一方面當(dāng)前市場整體交投也出現(xiàn)相應(yīng)的階段性疲態(tài)。但從長期來看，隨著自貿(mào)區(qū)的建設(shè)，板塊價(jià)值獲得提升是大概率事件。

       其實(shí)，外高橋、臨港新城等板塊一直都不是上海樓市的熱點(diǎn)區(qū)域，臨港新城更是由于長期供過于求，樓市成交一直較為低迷。不過，隨著自貿(mào)區(qū)逐漸從概念變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，上述板塊在今年引來一波成交高峰，部分區(qū)域的房價(jià)也是水漲船高。

       數(shù)據(jù)顯示，臨港新城2012年全年僅成交商品住宅4.5萬平方米，但從2013年3月開始，在各種政策的利好刺激下，臨港新城商品住宅成交出現(xiàn)明顯放量，今年上半年，區(qū)域總成交量達(dá)到9.05萬平方米，同比暴漲628%。價(jià)格方面，該區(qū)域房價(jià)此前一直在10000元/平方米徘徊，今年6月，區(qū)域均價(jià)已經(jīng)突破11000元/平方米。

       “坦白說，臨港新城的樓市在過去幾年是比較蕭條的，但今年3月份以來，回暖的跡象非常明顯?！鄙虾：现康禺a(chǎn)有限公司董事長錢生輝對(duì)記者表示，此前好多樓盤一個(gè)月成交套數(shù)僅在個(gè)位數(shù)徘徊，但最近幾個(gè)月，不少樓盤的月成交量已經(jīng)超過50套。

       另一個(gè)受益的區(qū)域——浦東外高橋板塊的樓市則在今年出現(xiàn)了量跌價(jià)漲的情況。數(shù)據(jù)顯示，外高橋板塊2013年至今商品住宅成交面積為10萬平方米，同比下滑12.9%，值得注意的是，外高橋板塊房價(jià)上漲迅猛，2013年至今，板塊內(nèi)新房成交均價(jià)為3.34萬元/平方米，較2009年同期上漲159.3%，同期全市新房的均價(jià)漲幅僅為57%。

       黃河滔表示，外高橋板塊內(nèi)中高端房源尚處于被市場逐步認(rèn)可的過程中，且板塊內(nèi)新房總體體量并不突出，樓市潛在價(jià)值有待開發(fā)。未來其有望借助自貿(mào)區(qū)獲批這一契機(jī)，進(jìn)一步提升板塊整體價(jià)值。

       開發(fā)商“伺機(jī)而動(dòng)”

       “據(jù)我所知，目前很多開發(fā)商都已經(jīng)在自貿(mào)區(qū)內(nèi)尋找‘投資窗口’?！敝袊康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟對(duì)記者稱，自貿(mào)區(qū)的設(shè)立肯定會(huì)利好房地產(chǎn)，但在自貿(mào)區(qū)內(nèi)部，最先迎來契機(jī)的應(yīng)是商業(yè)、物流以及辦公物業(yè)的機(jī)會(huì)，而不會(huì)是住宅。

       8月29日晚，外高橋公告稱，將通過非公開發(fā)行的方式募集不超過27億元用于上海自貿(mào)區(qū)5大平臺(tái)的建設(shè)，計(jì)劃建設(shè)30棟高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓、大型物流倉庫、定制廠房、展銷中心等物業(yè)及配套基礎(chǔ)設(shè)施，總建筑面積81.98萬平方米。外高橋還稱，公司是上海自貿(mào)區(qū)建設(shè)主體中的唯一上市公司，肩負(fù)著自貿(mào)區(qū)建設(shè)的融資任務(wù)。

       因自貿(mào)區(qū)概念而被資本市場“爆炒”的陸家嘴也于日前發(fā)布公告稱，陸家嘴集團(tuán)正在貫徹執(zhí)行浦東新區(qū)政府的戰(zhàn)略部署，積極參與臨港新城的建設(shè)，但具體投資項(xiàng)目尚在研究之中。

       尚未進(jìn)入這些區(qū)域的房企蠢蠢欲動(dòng)，而率先布局的開發(fā)商已經(jīng)開始享受到政策的“甜頭”，距外高橋板塊僅一步之遙的森蘭板塊一些住宅項(xiàng)目已經(jīng)開始漲價(jià)。

       “我們項(xiàng)目二期房源的價(jià)格確實(shí)較一期有所上調(diào)?！比屎闵m雅苑項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日對(duì)記者稱，“受到自貿(mào)區(qū)獲批消息的刺激，部分顧客加速了入市的步伐，近期來看房的人數(shù)也有20%左右的增長，但不能認(rèn)為價(jià)格上漲全是因?yàn)樽再Q(mào)區(qū)的設(shè)立，我們二期產(chǎn)品的地價(jià)、品質(zhì)以及現(xiàn)在的市場環(huán)境都和之前有所不同。”

       仁恒森蘭雅苑一期住宅均價(jià)近4萬元/平方米，別墅均價(jià)近5萬元/平方米，即將開盤的二期項(xiàng)目住宅起價(jià)為4.3萬元/平方米，別墅起價(jià)6.5萬元/平方米。

       與森蘭雅苑同在外高橋板塊的新城碧翠，在2012年時(shí)房價(jià)多數(shù)在2.7萬~2.9萬元/平方米間徘徊。從今年3月開始，新城碧翠普通住宅單價(jià)漲至3.3萬元/平方米左右。統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)給出的該項(xiàng)目8月份最新月度均價(jià)為3.525萬元/平方米，較去年同期漲幅超過20%。

       一位在森蘭板塊布局多年的開發(fā)商對(duì)記者表示：“自貿(mào)區(qū)的設(shè)立，對(duì)于周邊區(qū)域樓市將形成較大利好，我們也會(huì)增加對(duì)該區(qū)域的投資。”

       “一些大的跨國公司在自貿(mào)區(qū)內(nèi)開展業(yè)務(wù)，那么旁邊肯定需要有住宅配套，像陸家嘴、聯(lián)洋等區(qū)域，也是因?yàn)橛辛水a(chǎn)業(yè)支撐，才會(huì)有高端居住的需求。外高橋大家以前覺得只是一個(gè)港口，居住功能比較弱，但自貿(mào)區(qū)設(shè)立后，森蘭就有機(jī)會(huì)成為下一個(gè)陸家嘴、下一個(gè)聯(lián)洋?！鄙鲜鲩_發(fā)商如是說。

       外資“熱錢”虎視眈眈？

       隨著自貿(mào)區(qū)的獲批，另一個(gè)值得關(guān)注的問題是，自貿(mào)區(qū)是否會(huì)成為外資“熱錢”進(jìn)入中國的跳板，進(jìn)而對(duì)國內(nèi)樓市產(chǎn)生影響。

       “自貿(mào)區(qū)其實(shí)是為‘熱錢’的進(jìn)入提供了一種通路?！笨硕鹕虾C(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，“一些外資基金此前很想投資國內(nèi)的高端物業(yè)，但錢要進(jìn)入到國內(nèi)非常麻煩，如果現(xiàn)在可以自由進(jìn)來，那肯定會(huì)有更多的資金瞄準(zhǔn)國內(nèi)的高端物業(yè)?！?/P>

       張宏偉認(rèn)為，自貿(mào)區(qū)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入應(yīng)該會(huì)設(shè)置一些門檻，而房地產(chǎn)應(yīng)該不屬于受鼓勵(lì)的領(lǐng)域，最主要的還是要導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)。“也就是說，需要導(dǎo)入的是投資產(chǎn)業(yè)的錢，而不是‘炒房’的錢?！?/P>

       陳晟表示，在自貿(mào)區(qū)內(nèi)，外資進(jìn)入的門檻會(huì)降低，但即使投資地產(chǎn)，投向也是會(huì)以寫字樓、商貿(mào)物流為主，住宅類的投資機(jī)會(huì)應(yīng)該只是在自貿(mào)區(qū)周邊的一些輻射區(qū)域。

       據(jù)北京盈科律師事務(wù)所李冰律師介紹，針對(duì)外資對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的投資，國家有關(guān)部門一直有較為嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，自貿(mào)區(qū)設(shè)立后，會(huì)有一些新的政策出現(xiàn)，但總體上還是會(huì)被嚴(yán)格限制。