大型房企看多后市：土地儲(chǔ)備平均可消化7.4年
融創(chuàng)中國(guó)在拿下北京農(nóng)展館地王以及亦莊地王之后，股價(jià)分別跌了6%。融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌認(rèn)為，這是由于資本市場(chǎng)對(duì)這兩塊地不夠了解，所以才缺乏信心。孫宏斌試圖通過(guò)各種方式向外界說(shuō)明，融創(chuàng)中國(guó)今年所購(gòu)地塊并不貴。
看多后市的絕不止融創(chuàng)一家。本報(bào)記者根據(jù)CRIC提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，包括萬(wàn)科、保利、招商等14家房企在內(nèi)，以標(biāo)桿房企當(dāng)前月均銷(xiāo)售面積靜態(tài)計(jì)算，房企當(dāng)前土地儲(chǔ)備平均消化周期在7.36年。從歷史周期來(lái)看，該數(shù)字處于相對(duì)平穩(wěn)狀態(tài)。
也就是說(shuō)，當(dāng)前一線(xiàn)城市頻繁傳遞的供求失衡的信號(hào)，實(shí)際情況可能并沒(méi)有那么嚴(yán)重。
補(bǔ)庫(kù)存戰(zhàn)略
在房企這一輪急補(bǔ)庫(kù)存的過(guò)程中，融創(chuàng)中國(guó)表現(xiàn)尤為迅猛，以至于輿論再次將“激進(jìn)”一詞送給了老孫。
據(jù)融創(chuàng)中國(guó)內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，該公司當(dāng)前的土地儲(chǔ)備為1876萬(wàn)平方米，近一年的月均銷(xiāo)售面積(含合約)為19.7萬(wàn)平方米。按此計(jì)算，融創(chuàng)中國(guó)當(dāng)前土地儲(chǔ)備消化周期為7.9年。
融創(chuàng)中國(guó)一位內(nèi)部人士稱(chēng)，相比其他年銷(xiāo)售額500億的公司，融創(chuàng)中國(guó)的土地儲(chǔ)備屬于短板，一些區(qū)域公司如果再不補(bǔ)充土地就要面臨“斷頓”的風(fēng)險(xiǎn)。近3個(gè)月在土地市場(chǎng)急補(bǔ)庫(kù)存的戰(zhàn)略，使得這一弱勢(shì)得以補(bǔ)足。
除了融創(chuàng)中國(guó)，記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，以當(dāng)前房企月均銷(xiāo)售面積計(jì)算，只有萬(wàn)科、綠地等企業(yè)土地儲(chǔ)備消化周期過(guò)快，約在3.6年左右，其余房企土地儲(chǔ)備較足。當(dāng)前房企土地儲(chǔ)備最為充分的為雅居樂(lè)，消化周期高達(dá)15.42年。這僅是依據(jù)靜態(tài)數(shù)據(jù)計(jì)算。
同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉分析稱(chēng)，龍頭企業(yè)都有自己的土地儲(chǔ)備指標(biāo)，如果低于某個(gè)紅線(xiàn)，就要趕緊拿地補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。比如，萬(wàn)科這幾年的土地儲(chǔ)備基本上可以供它賣(mài)3.5-4年左右。
億翰智庫(kù)董事長(zhǎng)陳嘯天發(fā)現(xiàn)，這一輪房企買(mǎi)地屬于匆忙補(bǔ)庫(kù)存的戰(zhàn)略。這是一種慣性補(bǔ)庫(kù)存方式。常態(tài)情況下，房企新增土地儲(chǔ)備會(huì)占到銷(xiāo)售的30%，但今年很多企業(yè)甚至占比達(dá)到50%。陳嘯天認(rèn)為，這主要是由于調(diào)控周期所致。
東方證券研究報(bào)告顯示，從存貨去化周期看(“扣除預(yù)收款成本后的存貨絕對(duì)值”與“當(dāng)季度銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金的成本”的比值)，開(kāi)發(fā)企業(yè)整體真實(shí)存貨需要10.2個(gè)季度消化，處于歷史高水平，較12年底時(shí)上升了1.5個(gè)季度。其中，招保萬(wàn)金存貨去化周期為8.4個(gè)季度，周轉(zhuǎn)明顯快于非招保萬(wàn)金的11.6個(gè)季度。
房企看多后市
孫宏斌為了證明自己對(duì)市場(chǎng)判斷的正確，于9月19日至10月2日期間，連續(xù)8次增持融創(chuàng)中國(guó)共計(jì)1975.6萬(wàn)股。但這也并沒(méi)有改變?nèi)趧?chuàng)中國(guó)股價(jià)低迷的狀態(tài)。
聯(lián)昌國(guó)際證券香港有限公司副總裁胡繼中在接受記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，近期融創(chuàng)股價(jià)表現(xiàn)一般，仍然還是拿地問(wèn)題。融創(chuàng)中國(guó)的策略是集中在一二線(xiàn)城市重點(diǎn)城市拿優(yōu)質(zhì)地塊，做精品住宅。今年拿的某些地塊確實(shí)偏貴，但整個(gè)一二線(xiàn)城市的地價(jià)比房?jī)r(jià)上升快，這是整個(gè)行業(yè)面臨的普遍難題，也就是如何保持毛利率的問(wèn)題。投資者有些擔(dān)心是正常的。過(guò)去也有開(kāi)發(fā)商在一線(xiàn)城市拿地王，導(dǎo)致資金鏈偏緊和發(fā)展放緩。但另外一方面，融創(chuàng)做得比較好的是銷(xiāo)售保持高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，和綠城的合作是優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，而且公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)確實(shí)挺快。
整體上，房企在急補(bǔ)庫(kù)存的同時(shí)，地產(chǎn)股股價(jià)卻持續(xù)低迷。
東方證券分析師楊國(guó)華認(rèn)為，9月樓市成交量繼續(xù)回升，但房?jī)r(jià)也出現(xiàn)加速上行，市場(chǎng)對(duì)調(diào)控加碼的擔(dān)憂(yōu)勝過(guò)成交量改善的利好，所以地產(chǎn)基本面保持強(qiáng)勁，但地產(chǎn)股股價(jià)卻持續(xù)低迷。要打破這種背離，需要“政策清晰化”，它可能來(lái)自于房地產(chǎn)(行情 專(zhuān)區(qū))政策的落地(包括房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制方案)，也有可能來(lái)自“市場(chǎng)自然降溫導(dǎo)致政策調(diào)控預(yù)期淡化”。
陳嘯天認(rèn)為，從房企這一輪急補(bǔ)庫(kù)存來(lái)看，2015年供求關(guān)系將達(dá)到相對(duì)平衡。屆時(shí)，政策可能會(huì)放開(kāi)限購(gòu)以及限價(jià)。這也是房企看多后市的原因。
但實(shí)際上，從政策層面來(lái)看，隨著房?jī)r(jià)高漲，多個(gè)城市完成調(diào)控目標(biāo)無(wú)望，調(diào)控加碼的可能性越來(lái)越大。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)桑豫峰就表示，十八屆三中全會(huì)后，部分城市有可能繼續(xù)收緊調(diào)控，以遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，但此前會(huì)有一段短暫的觀(guān)望期。而房地產(chǎn)根本問(wèn)題的解決則有賴(lài)于房地產(chǎn)制度的根本改革，包括房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立。