土拍收官遇冷新開項目難銷 大虹橋發(fā)展陷困境

繼10月10日北京傳富控股以13.4億元的代價拿下了虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)07號商辦地塊（下稱“07號地塊”）之后第二天，正榮集團又以23.8億元的價格奪取了虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)13號商辦地塊（下稱“13號地塊”），樓板價16997元/平方米，溢價僅24.5%。

這兩幅土地連續(xù)成功出讓，意味著大虹橋核心區(qū)開啟了最后的“土拍盛宴”。網(wǎng)易房產(chǎn)記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至11月8日，整個4.7平方公里的大虹橋商務(wù)核心區(qū)的土地出讓將正式收官。

不難發(fā)現(xiàn)，在近期“自貿(mào)區(qū)”的光芒遮蔽下，前兩年“風(fēng)風(fēng)火火”的大虹橋似乎一時間“褪了色”。那么在如此標志性的時間節(jié)點上，整個大虹橋的發(fā)展現(xiàn)狀如何？面臨自貿(mào)區(qū)、世博園區(qū)和前灘的紛紛崛起，大虹橋又將何去何從？對此，網(wǎng)易房產(chǎn)記者作了深度調(diào)查。

核心區(qū)最后一批土地推出  最高溢價僅四成

上海市規(guī)土局網(wǎng)站公告顯示，除了上周拍出的07號地塊和13號地塊以外，大虹橋核心區(qū)北片區(qū)還將于11月8日出讓01號至04號地塊。

網(wǎng)易房產(chǎn)記者10月9日在現(xiàn)場看到，剛剛出讓成功的07號和13號地塊分別位于北片區(qū)的西面和東南面，而下月待出讓的01至04號地塊則位于核心區(qū)的最北面。這些地塊目前均為凈地，四周已經(jīng)被灰色磚墻合圍。

據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)記者獨家調(diào)查了解，目前這幾幅地塊已經(jīng)是整個大虹橋商務(wù)核心區(qū)的最后一批可出讓土地，出讓總面積達到28.45萬平方米，已拍出的07號、13號地塊的成交金額加上其余未拍出地塊的出讓起始金總額高達89.72億元。

其中，出讓面積最大的地塊是虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)01、03號商辦地塊，達10萬平方米，而01號和03號地塊的容積率分別高達2.7和2.8，屬于大虹橋地區(qū)的另一塊“商辦巨鱷”。而02、04號地塊是最后一批出讓土地中，唯一含有住宅成分的地塊。

截至目前，這兩幅地塊分別有10家和17家企業(yè)領(lǐng)取競買申請書，不過，尚未有房企正式提交購買申請。

事實上，與前兩年大虹橋核心區(qū)土地一經(jīng)推出，便掀起波瀾相比，目前大虹橋最后一批土拍的市場反應(yīng)確實顯得“沉悶”了許多。以上周拍出的兩幅地塊為例，兩者溢價率分別僅41%和24.5%。

對此，21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心分析師羅寅申告訴網(wǎng)易房產(chǎn)記者，最后一批推出的北片區(qū)地塊距離虹橋交通樞紐比核心區(qū)一期要遠很多，而該區(qū)域內(nèi)溢價率較高的商辦地塊原本就不多，因此，上述溢價率已屬不錯，且為今年整體樓市紅火帶動所致。

中房信分析總監(jiān)薛建雄也表示，按大虹橋的現(xiàn)狀來看，就1.6萬元/平方米至1.7萬元/平方米的樓板價已經(jīng)偏高。

個別項目迎來交付期  區(qū)域總體建設(shè)仍乏力

事實上，伴隨大虹橋核心區(qū)13號地塊同時拍出的還有一幅川沙商辦用地，樓板價在1.4萬元/平方米左右，而前兩周拍出的川沙宅地樓板價則更是高達1.8萬元/平方米至1.9萬元/平方米。

那么接踵而來的問題是，距離最近的自貿(mào)區(qū)也要10公里左右的川沙地塊價格為何能和大虹橋最為核心的地塊相齊肩，而后者目前的價格還屬“偏高”？

不難發(fā)現(xiàn)，在2010年開啟第一批土地出讓之后，大虹橋核心區(qū)前期的建設(shè)步伐卻顯得相當“磨嘰”，與媒體對該區(qū)域迅捷的正面宣傳攻勢形成了鮮明對比。

去年8月，記者曾走訪過大虹橋核心區(qū)。當時，除了瑞房的虹橋天地項目明顯在建之外，其余項目均為一片平地，虹橋交通樞紐周邊的整個區(qū)域儼然是一片飛沙走石的大工地。此外，區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)建設(shè)不夠完備，多條東西向道路尚未貫通，導(dǎo)致申長路、申虹路等若干條主干道之間的交通甚為不便。

本月9日，網(wǎng)易房產(chǎn)記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，核心區(qū)整體情況仍然與去年無異。不過值得注意的是，交通樞紐四周已經(jīng)有數(shù)幢高樓拔地而起，個別項目將開始交付。

記者看到，作為最靠近虹橋交通樞紐的項目——瑞房虹橋天地大量建筑的主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)成型并開始鋪設(shè)外立面。

根據(jù)瑞安房地產(chǎn)（0272，hk）2013年半年報顯示，該項目將于今年年底完工并交付總建筑面積達到7.5萬平方米的辦公樓及娛樂餐飲設(shè)施。其中，第D17號地段展示辦公樓2號樓及3號樓已于今年8月獲得預(yù)售許可證。而另外10萬平方米的購物廣場、4.6萬平方米的辦公樓、0.9萬平方米的零售物業(yè)和4.4萬平方米的五星級酒店將于2014年落成。

工程進度進入尾聲的還有虹橋天地南面的虹橋綠谷項目，該項目已于今年7月開盤，目前大部分玻璃幕墻鋪設(shè)完畢。

記者在走訪時還發(fā)現(xiàn)，位于北片區(qū)的萬科時一區(qū)項目部分沿街商鋪已經(jīng)完成了招商，并成功引入了不少休閑和餐飲品牌，包括COSTA咖啡、羅森便利等。

根據(jù)萬科2013年的半年報，該項目將于2014年12月全部完工，同期交付的還有其在核心商務(wù)區(qū)一期的虹橋萬科中心項目。

然而，與個別項目的“熱火朝天”相比，整個大虹橋核心區(qū)的總體建設(shè)進度卻仍顯“乏力”。在核心區(qū)一期，2011年4月拿地的萬通地產(chǎn)項目現(xiàn)在仍處于樁基階段，而施工銘牌顯示，同年入駐該區(qū)域的金臣聯(lián)美項目更是直到今年9月1日才剛剛開工。工程進展同樣緩慢的還有虹源盛世、冠捷科技總部大廈、兆德置業(yè)項目等。至于北片區(qū)的工程則更為“清冷”，呈現(xiàn)出了萬科“一家獨大”的局面，周邊如協(xié)信中心等項目均為平地。

不久前，虹橋商務(wù)區(qū)管委會曾對媒體表示，大虹橋核心區(qū)的集中交付期將在2015年。不過，就目前的區(qū)域現(xiàn)狀來看，這一集中交付期限顯然頗為緊張。

對此，記者致電虹橋商務(wù)區(qū)管委會，截至發(fā)稿并未得到回應(yīng)。

政策支持力度不敵前灘世博園  先開項目陷入滯銷困境

薛建雄表示，目前大虹橋的發(fā)展正遇到了一步“死棋”。

“無論是已經(jīng)建成的陸家嘴，還是正在建設(shè)的北外灘、前灘和世博地區(qū)，其政策的扶持力度都相當‘給力’，在這方面，大虹橋明顯處于弱勢?！毖ㄐ垡会樢娧刂赋?，“政策要求大量金融機構(gòu)和外資銀行進入陸家嘴，要求航運企業(yè)總部遷址北外灘，要求央企運營總部入駐世博園，此外，在陸家嘴集團的資源優(yōu)勢和鐵獅門雄厚資金的強強聯(lián)合下，還將在前灘強勢引進自貿(mào)區(qū)中相關(guān)企業(yè)的總部。但大虹橋卻還處在開發(fā)商的‘單打獨斗’和‘自力更生’階段?！?/P>

羅寅申表示，目前前灘和世博園對大虹橋的沖擊確實很大。大虹橋受阻的主要原因在于客群的“分流”。當企業(yè)總部大量入駐到上述兩個區(qū)域，并產(chǎn)生聚集效應(yīng)后，大虹橋核心區(qū)的商業(yè)氛圍將受到相當程度的影響。

不難發(fā)現(xiàn)，這是造成大虹橋開發(fā)速度遲緩的重要原因。在此形勢下，承擔(dān)“陣前先鋒”角色的項目面臨孤軍奮戰(zhàn)的局面，銷售壓力巨大。

雖然虹橋綠谷已經(jīng)對外宣稱開盤，但網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，該項目推出的73套房源目前無一成交。而瑞房虹橋天地則開始謹慎操盤，雖然兩棟辦公樓已經(jīng)拿到預(yù)售許可證，但至今遲遲不敢入市，網(wǎng)上房地產(chǎn)上顯示的175套可售房源同樣零成交。

“從目前整個大虹橋核心區(qū)的狀況來看，虹橋天地就算開盤了也不會有人買。”薛建雄指出，在大虹橋核心區(qū)率先投資開建的項目確實會面對相當大的困境。目前它們所能依靠的，只有虹橋交通樞紐的人流量，依靠這些快速流動人口的效應(yīng)，項目只能引入一些批發(fā)類商業(yè)、以及短期培訓(xùn)、醫(yī)院等其他一次性消費類業(yè)態(tài)。然而，這類業(yè)態(tài)的培育期卻相當長，平均在五年以上。此外，瑞安項目以1.37萬元/平方米價格拿地，加上建安成本和預(yù)期盈利，銷售價格不會低于4萬元，市場能否接受將成為一個巨大的難題。

與“零產(chǎn)出”的尷尬不成比例的是，這些項目以及核心區(qū)的投資額卻顯得相當驚人。

網(wǎng)易房產(chǎn)記者根據(jù)上海市建交委網(wǎng)站資料初步統(tǒng)計，瑞房虹橋天地的投資額已經(jīng)達到77.9億元，虹橋綠谷項目的投資額則更是高達121億元。而2013年半年報顯示，萬科在大虹橋核心區(qū)兩個項目的預(yù)計總投入超過74億元。

此外，上海市建交委發(fā)布有關(guān)信息還顯示，從去年8月以來，整個大虹橋核心區(qū)新增建設(shè)項目達到14個，總投資額高達151.47億元。

有意思的是，這些巨額投資雖然沒有立刻給大虹橋核心區(qū)域的項目銷售帶來回報，不過卻使得周邊區(qū)域的樓盤迎來了“春天”。

根據(jù)大虹橋商務(wù)區(qū)管委會官網(wǎng)公布的有關(guān)資料，青浦華新鎮(zhèn)是緊鄰大虹橋規(guī)劃的板塊之一。21世紀不動產(chǎn)提供給網(wǎng)易房產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年10月1日至11日，該區(qū)域內(nèi)的虹橋?qū)汖埑琼椖咳セ吭?40套，成交面積高達1.2萬平方米，成交金額接近2億元，其銷售面積位居整個上海市的第二位。

對此，業(yè)內(nèi)人士指出，大虹橋雖然目前熱度不及自貿(mào)區(qū)、世博園和前灘等區(qū)域，但其作為“十二五”的重點規(guī)劃，崛起是早晚的事，因此，一些地理位置真正貼近大虹橋，并具有輻射價值的樓盤仍會受益于大虹橋規(guī)劃。與之相比，真正在核心區(qū)“拓荒”的一些項目卻要面臨許多現(xiàn)實的問題。