恒大風(fēng)向標(biāo)：超百億進(jìn)京背后的"自住房"邏輯

無(wú)論是時(shí)機(jī)還是動(dòng)機(jī)，恒大地產(chǎn)2013年北京拿地的舉動(dòng)，都暗含了北京力推自住房的意愿。

從沙河高教園地塊到東壩地塊，恒大目前在北京拿地金額已超過(guò)百億。而沙河高教園項(xiàng)目以幾乎不賺錢的姿態(tài)強(qiáng)勢(shì)介入北京土地市場(chǎng)，被業(yè)內(nèi)視為其向自住房政策示好的標(biāo)志。

11月21日，恒大豪擲51億拿下的北京朝陽(yáng)東壩地塊，需配建1.69萬(wàn)平米限價(jià)商品房，以及11.2萬(wàn)平米的自住型商品房，前者限價(jià)9900元/平方米，后者限價(jià)為2.2萬(wàn)元/平米。該地塊是恒大地產(chǎn)進(jìn)京以來(lái)第一次有“純商品房”建筑部分，但面積僅7.9473萬(wàn)平米。此前，恒大拿下的兩塊地分別是限價(jià)商品房地塊的朝陽(yáng)區(qū)豆各莊地塊，以及主要建公共租賃住房和園區(qū)安置房的昌平區(qū)沙河高教園二期地塊，合計(jì)建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米。

業(yè)內(nèi)質(zhì)疑恒大拿下上述項(xiàng)目幾無(wú)利潤(rùn)可賺。對(duì)此，在今年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，恒大地產(chǎn)總裁夏海鈞稱，通過(guò)限價(jià)房等保障房地塊的獲取，恒大既實(shí)現(xiàn)了進(jìn)入北京，又保證了項(xiàng)目的銷售，并不擔(dān)心沒有錢賺。這些項(xiàng)目中還會(huì)選中一部分的住宅進(jìn)行綠色住宅的產(chǎn)業(yè)化建設(shè)。

夏海鈞坦言，公司在前兩年一、二線城市的消耗量比較大，急需補(bǔ)充一、二線城市的項(xiàng)目。未來(lái)一、二線城市和三線城市的布局將基本保持平衡。

可能令恒大也沒有想到的是，北京接下來(lái)出臺(tái)的“京七條”，使得恒大所拿地塊成為北京土地市場(chǎng)的主流。中原地產(chǎn)（房源、代理、租房）市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：今年在北京已經(jīng)成交的住宅用地中，可建自住型商品住房面積已達(dá)到142萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)全年自住型住房地塊總面積有望接近300萬(wàn)平米。

這種激進(jìn)的自住房供地政策，使住宅類建筑面積占全北京經(jīng)營(yíng)性地塊首次突破55%，供應(yīng)的自住型面積已經(jīng)有望接近或超過(guò)2萬(wàn)套，年內(nèi)供應(yīng)的商品住宅用地也有望突破10萬(wàn)套。

在新一屆政府的房地產(chǎn)調(diào)控思路中，市場(chǎng)與保障的雙軌制思路得到強(qiáng)化，增加中小套型自住房的供應(yīng)也是大勢(shì)所趨。對(duì)萬(wàn)科、保利、恒大這類全國(guó)性大型房企而言，進(jìn)行自住房的開發(fā)將成為其生存之道。

“北京樓市后續(xù)的調(diào)控措施將逐漸轉(zhuǎn)向：在高端市場(chǎng)由商品房主導(dǎo)，中端市場(chǎng)由自住型商品房主導(dǎo)，低端市場(chǎng)由保障房主導(dǎo)，改變之前的整體市場(chǎng)格局。如果供應(yīng)量足夠多，對(duì)市場(chǎng)的影響將非常大?！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉說(shuō)。

不止是北京，緊隨一線城市收緊調(diào)控之后，廈門、南昌、沈陽(yáng)、杭州等多個(gè)二線城市均發(fā)布相對(duì)應(yīng)的調(diào)控措施，均提及增加住房用地供應(yīng)，特別是加大保障性住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)力度。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，相比一線城市，二線城市的供地新政對(duì)于改善市場(chǎng)供求關(guān)系、滿足自住需求，有更積極的意義，有利于遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

根據(jù)住建部政策研究中心主任秦虹的研究，社會(huì)自住性需求多，與人口結(jié)構(gòu)有關(guān)?！澳壳?3-27歲的人口在總量里占據(jù)比較大的比例，這部分的人口總絕對(duì)數(shù)也比較高，他們的父母正是上個(gè)世紀(jì)60年代初出生高峰的那一代人。這幾年正是人口年齡、婚房需求特別旺盛的時(shí)期。我們可能面臨的是最后一個(gè)剛性需求比較強(qiáng)盛的時(shí)段，由于獨(dú)生子女政策，后面很難出現(xiàn)25歲左右的年輕人占比如此之大的情況?！?/P>

張大偉認(rèn)為，政府強(qiáng)力推行自住房政策，會(huì)擠壓房企的利潤(rùn)空間，對(duì)房企的運(yùn)作能力提出更高的要求。

接近恒大的人士稱，對(duì)于剛剛進(jìn)京的恒大來(lái)說(shuō)，可能還不是追求利潤(rùn)率的時(shí)候。限價(jià)房項(xiàng)目有個(gè)最大的好處是銷售不用擔(dān)心，而豆各莊項(xiàng)目除了自住型商品房以外，還有約2500個(gè)車位、1.6萬(wàn)平方米的商業(yè)和3.8萬(wàn)平方米不限價(jià)的公寓可以出售，東壩地塊也有純商品房部分，綜合下來(lái)應(yīng)該還是有利潤(rùn)的。