潘石屹"小馬拉大車"急轉(zhuǎn)彎 租賃團隊轉(zhuǎn)型大考

擁有七成有余海外投資者的SOHO中國，并沒有獲得太多國內(nèi)券商、投資人的青睞。

如果說其此前通過散售商業(yè)地產(chǎn)盈利的模式，被行業(yè)視為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的一種快周轉(zhuǎn)標桿，那么其如今提出的將以持有型物業(yè)為主要收入來源的轉(zhuǎn)型，則再次攪動了行業(yè)對于這家投資僅限于北京和上海的中型區(qū)域性開發(fā)商的深深思索。

毫無疑問，從目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式而言，自持型物業(yè)將是最具持續(xù)性的發(fā)展方向。無論從該領(lǐng)域的盈利方式而言，還是從此領(lǐng)域的開拓程度而言，如是。

SOHO中國從2010年開始提出增加持有型物業(yè)的比例，計劃“一步一步做”，到真正宣布要走向持有物業(yè)提供主要收入來源，經(jīng)歷了兩年的蟄伏期。

在外界看來，這兩年其并未有明顯的轉(zhuǎn)型準備，那么2012年即變成了一個急轉(zhuǎn)彎。

在彎道加速的道路上，精明如潘石屹，果敢如張欣，如今的SOHO中國，正行駛在轉(zhuǎn)型空白期的鋼絲繩上。

而2014年，正是這條繩上最薄弱的部分，亦是最關(guān)鍵的節(jié)點。

迎面遇上的北京市場落子緩慢，一線城市商業(yè)地產(chǎn)用地趨近飽和；團隊大換水之后的經(jīng)營管理考驗；資金成本對現(xiàn)金流的壓力等一系列問題，正在灼烤著這個大陸寫字樓大鱷。

項目公司資金成本考驗

在內(nèi)房股中，SOHO中國一個最大的優(yōu)勢就是現(xiàn)金流。無論是2012年以前還是如今，皆是如此。

在宣布轉(zhuǎn)型、清退2/3銷售人員之前，擁有放眼整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)極富競爭力的銷售團隊，是保證其實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、維持穩(wěn)定現(xiàn)金流和行業(yè)低凈負債率的最佳手段。也得以令其在大陸民營開發(fā)商中首當(dāng)其沖，正式提出運營模式要變?yōu)橥ㄟ^持有型物業(yè)貢獻主要業(yè)績。

有香港某券商分析師測算表示：其目前擁有共計約200萬平方米左右的投資物業(yè)。根據(jù)其在今年中期報告中提到已付清地價的基礎(chǔ)上，按照建筑成本1萬-1.5萬元/平方米，一個項目工期3-4年的時間計劃。SOHO中國目前的現(xiàn)金流足夠覆蓋其上述儲備項目的建設(shè)成本，換言之，從建設(shè)角度而言，并不會對公司造成資金壓力。

問題的焦點在于，SOHO中國從宣布轉(zhuǎn)型以來，急速下跌的業(yè)績總額，則難免縮減了其現(xiàn)金流的充盈規(guī)模。有不少行業(yè)分析師表示，現(xiàn)金流入明顯少于賬面支出，其目前的營業(yè)額遠遠低于建筑成本、購買土地等支出?？梢詳喽ǎ?014年將是其賬面現(xiàn)金流表現(xiàn)最為疲弱的一年。董事長潘石屹亦在此前的業(yè)績會上承認“明后兩年業(yè)績會一般”。

也因此，在近期潘石屹提出要出售SOHO中國在上海的靜安廣場、海倫廣場、虹口SOHO三個項目之后，迅速引發(fā)了一場對于其轉(zhuǎn)型遇阻的猜測。

雖然此后，潘石屹公開表示，出售上海項目屬于“開門做生意，買進賣出很正?！?，卻仍未消除市場上的各種疑慮。

“現(xiàn)在來看，SOHO中國主要的現(xiàn)金來源還是銷售回款、銀行融資，還有在市場上短期高息的資金。那么他還是擺脫不了銷售的?！笔缆?lián)地產(chǎn)(002285,股吧)華東區(qū)域商業(yè)部總經(jīng)理羅昌榮解釋道。

其表示，以萬達為例，“萬達持有的資本量比較多，但他基本上開發(fā)都是在新區(qū)，萬達的運營是賠錢的，開發(fā)是賺錢的。但是SOHO是在城市核心區(qū)開發(fā)，做不到這樣的模式?！?/P>

羅昌榮提醒記者，從海外發(fā)債而言，SOHO中國平均7.1%的利息率屬于平均水平。但更應(yīng)關(guān)注與上市母公司存在借貸關(guān)系的子公司、子項目的借貸資金成本對項目運營的影響。

“以出售物業(yè)為主的開發(fā)企業(yè)，絕大部分資金來源是國內(nèi)銀行貸款和其他外來融資，資金成本會達到百分之十幾?！绷_昌榮補充道，“SOHO中國也不例外，這樣去做持有型商業(yè)，只有把成本降到5%以內(nèi)，我覺得他大規(guī)模持有的事才應(yīng)該靠譜。”

運營管理團隊培養(yǎng)期成績未顯

當(dāng)然，令業(yè)內(nèi)最“放不下”的因素，是其沒有較成熟的租賃團隊?！皬幕久鎭砜?，公司對于租賃業(yè)務(wù)是沒有太多經(jīng)驗的。”某港資房地產(chǎn)研究員表示。

這從此前SOHO中國開展的部分租賃業(yè)務(wù)可見一斑。

2009年，其首個自持物業(yè)項目，SOHO前門大街的出租率欠佳，前期“中國風(fēng)”的設(shè)計理念并未給項目帶來預(yù)期的出租效果，而在變更定位、引入國際品牌后才有所挽回。

其在朝陽區(qū)的三里屯SOHO項目，出租率也遠低于僅一條馬路之隔的三里屯太古里項目，形成鮮明對比。

有分析人士表示，問題的核心在于SOHO中國的租賃團隊尚未有持續(xù)、穩(wěn)定的大品牌合作?！跋窈懵『托馒櫥际窃谫I地的時候就已經(jīng)知道有什么人需要這塊地，有什么人會來這里了，但是SOHO就做不到?！?/P>

2012年5月，SOHO中國在上海地區(qū)的全資子公司上海長升投資管理咨詢有限公司與盈石企業(yè)管理（上海）有限公司，按照雙方各自出資50%股權(quán)，合資成立公司盈石搜候，專門對其租賃業(yè)務(wù)進行規(guī)劃和管理。公告顯示，盈石公司曾參與中國近三十個商業(yè)運營及管理。

但實際上，培養(yǎng)租賃團隊不同于銷售團隊，其過程要艱難許多。

“建設(shè)租賃團隊，成本和難度要大很多?！绷_昌榮表示，按照市場上的常規(guī)，10萬平方米的持有型商業(yè)，至少需要150人左右，是幾倍于銷售團隊的成本。

根據(jù)公司財務(wù)報告可以發(fā)現(xiàn)，SOHO中國的雇員人數(shù)的變化情況并不穩(wěn)定。

在2012年末，其年報顯示，總雇員有2582人，其中北京和上海的銷售人員161人，占比6.24%。在2013年的中期報告中，銷售和租賃人員占比3%，物業(yè)公司雇員占比69.46%。

而SOHO中國真正清退銷售人員的時機，是在2010年。彼時，其銷售人員占比15.27%，在2011年同期，占比4.11%。

從正式提出轉(zhuǎn)型至今一年有余，銷售人員的不穩(wěn)定令市場認為看不清SOHO對于全盤轉(zhuǎn)型的確切態(tài)度，其租賃團隊的成績還尚未有顯性效果，這是一個需要拭目以待的過程。

急轉(zhuǎn)彎的轉(zhuǎn)型

根據(jù)大部分業(yè)內(nèi)研究員的分析，SOHO中國的轉(zhuǎn)型效果如何，歸根結(jié)底是需要經(jīng)過時間沉淀。

不同于新鴻基地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)此類在上市公司背后有強大集團公司支持的“大馬拉小車”模式，SOHO中國則屬于在用“小馬拉大車”。

“一方面是國內(nèi)區(qū)域性公司和港資企業(yè)的機制不一樣，一方面也是他們的資金成本比較高導(dǎo)致的。”上述分析人士解釋道。

在2010年中期業(yè)績交流會上，潘石屹曾提出，“為了完善SOHO中國的商業(yè)模式，我們準備由SOHO中國自己組建物業(yè)管理公司來管理我們開發(fā)的物業(yè)?！辈⒎Q，在2014年將形成“持有模式”格局。

在沉寂兩年并未有較大動作之后，公眾終于在2012年看到了SOHO的大決心。但這個忽然提出的全面轉(zhuǎn)型目標，似乎轉(zhuǎn)彎有些急。

國泰君安證券在此前發(fā)布的研究報告中稱，預(yù)計SOHO中國至少要到2018年才能實現(xiàn)完整的租金貢獻。