徐家匯項(xiàng)目與ICC二期 新鴻基地產(chǎn)上海布局邏輯
華東地區(qū)作為新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，上海更是其發(fā)展核心。
11月14日，據(jù)新鴻基地產(chǎn)聯(lián)席主席兼董事總經(jīng)理郭炳江披露，上海徐家匯項(xiàng)目為目前于國(guó)內(nèi)投資最重要項(xiàng)目，該項(xiàng)目將會(huì)短期內(nèi)動(dòng)工，項(xiàng)目有60%用作收租，而40%進(jìn)行出售。
而不久前，新鴻基地產(chǎn)方面也透露，旗下上海環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)(上海ICC)第二期寫字樓將于2013年底開始預(yù)租，預(yù)期項(xiàng)目會(huì)于2015年第一季正式落成。
上海拓展
就徐家匯項(xiàng)目，新鴻基地產(chǎn)副董事總經(jīng)理黃植榮指出，正與政府商討規(guī)劃細(xì)節(jié)，會(huì)擁有760萬(wàn)尺可供發(fā)展土地。
據(jù)黃植榮披露，上述項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)發(fā)展成寫字樓、商場(chǎng)及酒店的大型綜合發(fā)展項(xiàng)目，相信第一期會(huì)在一年內(nèi)動(dòng)工。
此外，新鴻基地產(chǎn)聯(lián)席主席兼董事總經(jīng)理郭炳聯(lián)也表示，該項(xiàng)目規(guī)模為上海IFC及ICC項(xiàng)目總和，由于IFC及ICC的營(yíng)運(yùn)成功，對(duì)上海徐家匯項(xiàng)目有很大信心，以公司旗下發(fā)展上海IFC團(tuán)隊(duì)來(lái)規(guī)劃徐家匯項(xiàng)目。
此前，負(fù)責(zé)徐家匯中心項(xiàng)目的新鴻基地產(chǎn)地產(chǎn)代理執(zhí)行董事董子豪介紹，整個(gè)徐家匯中心項(xiàng)目共分為4個(gè)地塊，其中1、2、3號(hào)地塊用于銷售，4號(hào)地塊將建3棟寫字樓，其中1棟被規(guī)劃為浦西第一高樓。
“2、3號(hào)塔樓我們將會(huì)銷售，等完成40%面積的銷售之后，預(yù)計(jì)收入會(huì)超過(guò)200億港幣。我們自己持有收租的部分主要在4號(hào)地塊、商場(chǎng)、步行街以及酒店，大約占地42萬(wàn)平方米?！?/P>
對(duì)于該項(xiàng)目未來(lái)的租金收入，郭炳江充滿信心地表示，上海徐家匯中心項(xiàng)目將進(jìn)一步強(qiáng)化新鴻基地產(chǎn)出租物業(yè)的組合，也會(huì)成為集團(tuán)內(nèi)地租金收入的增長(zhǎng)重點(diǎn)以及重要來(lái)源。
而據(jù)新鴻基地產(chǎn)方面的披露，旗下上海環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)(上海ICC)第二期寫字樓將于2013年底開始預(yù)租，預(yù)期項(xiàng)目會(huì)于2015年第一季正式落成。
資料顯示，上海ICC位于上海浦西商業(yè)核心區(qū)淮海中路商圈，整個(gè)項(xiàng)目總面積逾28萬(wàn)平方米，包括超過(guò)12萬(wàn)平方米的超甲級(jí)雙塔辦公樓、超12萬(wàn)平方米超大型綜合性商場(chǎng)環(huán)貿(mào)IAPM和高端住宅公寓環(huán)貿(mào)匯。
新鴻基地產(chǎn)發(fā)展(中國(guó))有限公司區(qū)域總經(jīng)理鄧維聰此前透露，上海ICC與上海IFC略有不同，代表著新鴻基地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中的微妙調(diào)整。
具體在商場(chǎng)方面更強(qiáng)調(diào)“體驗(yàn)式”消費(fèi)理念，在寫字樓方面則沒有IFC那么多老客戶，主要是非金融類的，包括貿(mào)易公司、專業(yè)公司、零售公司、律師事務(wù)所等。
上述項(xiàng)目也符合新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地的投資策略——在一線城市獲取市中心的黃金地塊。
事實(shí)上新鴻基地產(chǎn)也指出，未來(lái)只會(huì)集中于一線城市，如上海、深圳、北京等城市拓展新項(xiàng)目，由于國(guó)內(nèi)項(xiàng)目銷情理想，所有會(huì)繼續(xù)物色國(guó)內(nèi)地皮。
發(fā)展前景
據(jù)了解，新鴻基地產(chǎn)地產(chǎn)自身業(yè)態(tài)分布一半為地產(chǎn)開發(fā)，主要靠銷售盈利，另一半則做商業(yè)，靠租金收益。從運(yùn)營(yíng)情況看，利潤(rùn)幾乎各占一半。
新鴻基地產(chǎn)發(fā)展（中國(guó)）有限公司租務(wù)總監(jiān)文志峰稱，從整體角度看，上海寫字樓市場(chǎng)會(huì)保持穩(wěn)定向上的趨勢(shì)。
然而此前SOHO潘石屹拋售上海資產(chǎn)，便有分析人士指，可能是因?yàn)閾?dān)心即將出現(xiàn)寫字樓供應(yīng)過(guò)剩的局面以及上海的房租下跌。
數(shù)據(jù)顯示，截至2013年上半年，上海超甲級(jí)和甲級(jí)寫字樓存量達(dá)到620萬(wàn)平方米。而未來(lái)數(shù)年，上海寫字樓新增供應(yīng)還將大大增加，空置率也將相應(yīng)增長(zhǎng)。
不過(guò)就當(dāng)前情況來(lái)看，上海的寫字樓供應(yīng)狀況較好?！埃▽懽謽牵┦袌?chǎng)的空置率，尤其是浦東，現(xiàn)在都降到了近幾年最低的狀態(tài)?！?/P>
據(jù)上海寫字樓行情的資深人士分析，現(xiàn)階段上海辦公樓需求很大，也處于租金高點(diǎn)，從投資回報(bào)率上講是很好的入市時(shí)間。
此次新鴻基地產(chǎn)ICC二期寫字樓預(yù)租，文志峰解釋稱，啟動(dòng)預(yù)租工作是為了確?？蛻裟苡谐浞值臅r(shí)間來(lái)協(xié)調(diào)企業(yè)搬遷和入駐。
文志峰更指出，隨著自貿(mào)區(qū)成立，辦公樓租賃市場(chǎng)尤其是浦東地區(qū)辦公樓租賃需求持續(xù)增溫。
也有業(yè)內(nèi)稱，陸家嘴未來(lái)幾年甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)量都非常有限，寫字樓前景可期。
然另有分析指出，以上海為例，2012年新批寫字樓面積約110萬(wàn)平方米，與上海平均每年寫字樓50萬(wàn)平方米(建筑面積)有限吸納量相比，難免會(huì)造成市場(chǎng)飽和的問題。
據(jù)文志峰介紹，上海ICC二期將于2014年第一季度竣工。