19房企銀十?dāng)埥?080億創(chuàng)新高 千億房企將達(dá)7家
截至11月7日，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，已有萬(wàn)科等19家房企公布了今年10月份銷售業(yè)績(jī)，合計(jì)銷售總額為1079.6億元，環(huán)比上漲15.7%，同比增長(zhǎng)42.4%。同時(shí)，從2013年以來(lái)這19家房企每個(gè)月的銷售情況來(lái)看，銀十銷售額達(dá)到全年最高水平。
“部分房企已經(jīng)完成全年銷售任務(wù)，大多數(shù)房企也完成了九成以上?！辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，今年大部分房企完成銷售任務(wù)已經(jīng)沒(méi)有懸念。
不過(guò)，另有業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者表示，雖然開(kāi)發(fā)商銷售業(yè)績(jī)很好看，但盈利能力卻在下滑，資金成本增加“吃掉”了大量利潤(rùn)，很多企業(yè)改變了經(jīng)營(yíng)策略，開(kāi)始加快周轉(zhuǎn)速度。
千億元級(jí)房企擴(kuò)容
實(shí)際上，上述納入統(tǒng)計(jì)的19家房企包括萬(wàn)科、保利、恒大、融創(chuàng)中國(guó)、旭輝地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、佳兆業(yè)、碧桂園等皆是知名房企。
而據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上述19家房企前10個(gè)月銷售額均大幅增長(zhǎng)，總計(jì)達(dá)7663.36億元，同比增長(zhǎng)37.1%。其中，僅有2家房企前10個(gè)月銷售額未超過(guò)100億元；9家開(kāi)發(fā)商已經(jīng)進(jìn)入300億元陣營(yíng)；6家跨過(guò)500億元門(mén)檻；同時(shí)，萬(wàn)科和保利地產(chǎn)(600048,股吧)前10個(gè)月銷售額已經(jīng)突破1000億元。
此外，這19家房企前10個(gè)月銷售業(yè)績(jī)均實(shí)現(xiàn)同比上漲。同時(shí)，從銷售額來(lái)看，萬(wàn)科以1458.5億元穩(wěn)居第一；保利地產(chǎn)以1007.29億元緊隨其后；恒大地產(chǎn)則以912.7億元居于第三位。
更為值得注意的是，世茂房地產(chǎn)、碧桂園和中駿置業(yè)等房企已經(jīng)提前完成全年銷售任務(wù)，而從已公布全年目標(biāo)的房企來(lái)看，7家房企已經(jīng)完成全年目標(biāo)的90%以上，最差的已經(jīng)完成全年任務(wù)的60%左右。
對(duì)此，張旭認(rèn)為，對(duì)于雅居樂(lè)、首創(chuàng)置業(yè)以及花樣年等個(gè)別房企來(lái)說(shuō)，受制于經(jīng)營(yíng)模式，城市布局以及企業(yè)轉(zhuǎn)型等因素影響，完成全年目標(biāo)依然具有挑戰(zhàn)性。
不過(guò)，張旭還向記者表示，從2012年的市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，四季度房企的銷售額一般都能達(dá)到全年的30%以上。按照這個(gè)比例以及房企前10個(gè)月銷售業(yè)績(jī)來(lái)估算，恒大全年銷售額超過(guò)千億元已經(jīng)沒(méi)有懸念，碧桂園也有可能跨進(jìn)千億元級(jí)房企陣營(yíng)，上市房企的千億元俱樂(lè)部將會(huì)擴(kuò)容，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度也將進(jìn)一步提升。
無(wú)獨(dú)有偶，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉稱，2013年全年龍頭房企有望保持平均20%至30%的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率，千億元級(jí)房企的數(shù)量有望從去年的3家增長(zhǎng)至7家。屆時(shí)，萬(wàn)科、保利、恒大、中海、萬(wàn)達(dá)、綠地以及碧桂園或?qū)⒃谇|元級(jí)房企俱樂(lè)部中榜上有名。
加快周轉(zhuǎn)速度
值得一提的是，盡管多數(shù)房企銷售額大幅提升，但其利潤(rùn)率卻不樂(lè)觀。對(duì)此，北京中原地產(chǎn)（房源、代理、租房）市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力分化現(xiàn)象加劇，高負(fù)債率、高貸款利率帶來(lái)的高利息費(fèi)用“吃掉”了大量利潤(rùn)。
無(wú)獨(dú)有偶，本報(bào)記者也從多家房企高層處獲悉，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度、縮短項(xiàng)目拿地到開(kāi)盤(pán)周期已經(jīng)成為房企擴(kuò)大規(guī)模的普遍經(jīng)營(yíng)策略。以中國(guó)水電(601669,股吧)地產(chǎn)和金地集團(tuán)(600383,股吧)合作開(kāi)發(fā)的西山藝境為例，據(jù)北京金水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)遇繡峰向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，該項(xiàng)目將于年內(nèi)首次開(kāi)盤(pán)，從項(xiàng)目拿地到開(kāi)盤(pán)將不足10個(gè)月時(shí)間。實(shí)際上，《證券日?qǐng)?bào)》記者曾實(shí)地探訪過(guò)上述項(xiàng)目，項(xiàng)目雖然位于北京市門(mén)頭溝區(qū)，但從西三環(huán)經(jīng)阜石路到項(xiàng)目地點(diǎn)，車行時(shí)間約20多分鐘。記者在現(xiàn)場(chǎng)獲悉，項(xiàng)目四面環(huán)山，現(xiàn)在售樓處以及樣板間已經(jīng)開(kāi)放，目前正在蓄客，但具體價(jià)格尚未確定。
同時(shí)，遇繡峰還向記者透露，由于項(xiàng)目體量較大，總建筑面積約為40萬(wàn)平方米，因此預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目銷售額將超過(guò)100億元，從拿地到銷售清盤(pán)將達(dá)3年至4年時(shí)間。
此外，陽(yáng)光城(000671,股吧)、泰禾集團(tuán)(000732,股吧)等房企也都在加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度?！?012年以來(lái)，我們新增的土地從拿地到首次開(kāi)盤(pán)平均周期是7.98個(gè)月?！标?yáng)光城集團(tuán)營(yíng)銷及品牌中心總經(jīng)理王鋒向本報(bào)記者表示，太原一個(gè)項(xiàng)目的最快周期甚至只有6.3個(gè)月。
對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析也向記者表示，高地價(jià)成本以及資金壓力也加快了一些新盤(pán)的入市速度。
部分房企資金回籠或受阻
實(shí)際上，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度的加快也意味著企業(yè)現(xiàn)金回籠速度將加快，不過(guò)目前看來(lái)，部分擁有豪宅項(xiàng)目的房企資金回籠速度或?qū)⑹茏瑁Y金成本也將加大。
有房企高層向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，近日有幾個(gè)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)被相關(guān)部門(mén)“約談”，內(nèi)容涉及售價(jià)達(dá)4萬(wàn)元∕平方米的項(xiàng)目年內(nèi)將不予下發(fā)預(yù)售許可證等方面，這意味著有些新盤(pán)入市時(shí)間將被拖延。
上述業(yè)內(nèi)人士也表示，若上述政策執(zhí)行，一些已經(jīng)拿到預(yù)售證以及單價(jià)接近4萬(wàn)元∕平方米的中高端住宅成交量或?qū)⑻嵘?，例如位于豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)的領(lǐng)秀·翡翠山、通州區(qū)的融科·千章墅等項(xiàng)目。
對(duì)此，北京科技園置地有限公司總經(jīng)理王勇向本報(bào)記者表示，領(lǐng)秀·翡翠山即定位于高端剛需以及改善性需求住宅，預(yù)計(jì)項(xiàng)目年內(nèi)將會(huì)順利開(kāi)盤(pán)，因項(xiàng)目社區(qū)有山、湖以及溫泉等，目前蓄客情況較好。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅也向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，如果短期內(nèi)執(zhí)行上述政策，原本打算在年內(nèi)入市的豪宅項(xiàng)目或?qū)⑼系矫髂?月份和5月份入市，而拖延半年時(shí)間入市將對(duì)其開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力有所考驗(yàn)，其資金成本也將加大。
不過(guò)，郭毅表示，受上述政策影響，年底前單價(jià)接近4萬(wàn)元∕平方米的中高端住宅新盤(pán)和一些已經(jīng)拿到預(yù)售證的市場(chǎng)存量盤(pán)或?qū)屨寄陜?nèi)市場(chǎng)先機(jī)，不過(guò)由于市場(chǎng)需求較為穩(wěn)定，因此這些項(xiàng)目的成交量和價(jià)格將取決于項(xiàng)目本身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)有多大。