一線城市住宅投資收益穩(wěn)賺不賠 仍高于理財(cái)

中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)百城住宅投資收益指數(shù)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2014年1月，京滬深穗四個一線城市的住宅投資收益率遠(yuǎn)高于二三線城市，按照5年、3年和1年三個時段計(jì)算，各時段的年化收益比二線城市分別高7.61%、6.57%和6.67%；比三線城市分別高6.21%、4.27%和6.67%。從中可以看出，一線城市住宅投資收益不僅遠(yuǎn)高于同期銀行、基金、信托發(fā)行的各類金融產(chǎn)品，而且即使加上高額的交易稅費(fèi)，也可以穩(wěn)賺不賠。

然而，2013年，由于銀行信貸的大力支持，雖然我國各大中城市的房價又經(jīng)歷了一輪普遍上漲的過程，但從較長的投資回收期來看，當(dāng)前我國各大中城市的住宅投資收益呈衰減趨勢，而且城市分化效應(yīng)較為明顯。

具體分化是，2014年1月，116個大中城市中，以京滬深穗為一線城市，以省會城市和計(jì)劃單列市為二線城市，其余城市為三線城市，則住宅投資收益最高的為一線城市，二線城市雖然經(jīng)歷了去年房價的較大上漲，但從5年及3年的投資收益率來看，均不及三線城市。

人們的傳統(tǒng)觀念中，二線城市經(jīng)濟(jì)繁華程度、房價保值增值情況、人們收入及物價水平等都高于三線城市，因此，二線城市的住宅投資收益應(yīng)當(dāng)高于三線，而事實(shí)并非如此。中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)百城住宅投資收益指數(shù)顯示，除2013年二線城市的住宅年化收益以0.03%的微小優(yōu)勢略勝于三線城市外，從3年及5年期來看，二線城市的住宅投資收益均比三線城市高1.4%-2.3%。究其原因，主要是2009年以來，三線城市的房價較低，價格洼地效應(yīng)及補(bǔ)漲效應(yīng)較為明顯。但近一年來，三線城市的租金收益貢獻(xiàn)占比開始抬升，這說明，三線城市房價上漲幅度開始降低。

分城市看，近3年及1年以來，岳陽、瀘州、柳州等眾多三線城市住宅投資收益率增幅較高，而同期投資收益的前10名次，二線及一線城市已經(jīng)越來越少。

不過，中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)百城住宅投資收益指數(shù)認(rèn)為，從數(shù)據(jù)來看，雖然得益于銀行信貸及地方政府土地財(cái)政制造的“地王效應(yīng)”的支持，全國各大城市住宅投資收益在2013年總體還是呈現(xiàn)不同程度的增長，但是，由于房地產(chǎn)投資不同于普通消費(fèi)品，具有投資周期長、變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)，在當(dāng)前普遍依賴銀行信貸支持才能實(shí)現(xiàn)成交的情況下，對房地產(chǎn)投資可行性的判斷應(yīng)當(dāng)著眼于較長時間。

也就是說，從數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)投資的黃金年份在2009-2010年間，之后的房產(chǎn)投資收益的增值應(yīng)當(dāng)是呈遞減趨勢的。特別是2013年雖然全國各大城市經(jīng)歷了總體上漲的過程，但是35%左右的城市的住宅投資收益年化增幅普遍不及銀行理財(cái)產(chǎn)品6%左右的平均收益水平。在這種情況下，隨著新興經(jīng)濟(jì)體步入下行動蕩期的經(jīng)濟(jì)周期的開始，以及銀行為了自身利益與互聯(lián)網(wǎng)金融打響利潤保護(hù)戰(zhàn)的開始，房地產(chǎn)投融資環(huán)境的惡化將成為必然。資金的源頭受到挑戰(zhàn)，供需兩旺的市場情境將很難被復(fù)制。因此，對于2014年的住宅投資，建議人們持更加謹(jǐn)慎的態(tài)度。