深度：超高價(jià)拿地 方興101億奪滬宅地總價(jià)地王

一個(gè)月以來(lái)受到廣泛關(guān)注的“閘北大寧準(zhǔn)地王”的出讓結(jié)果終于塵埃落定，但結(jié)果卻讓人有些咋舌。

昨天上午，方興地產(chǎn)出乎意料地“突破重圍”，在眾多名企手中，以101億元的巨大代價(jià)奪得了閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊（下稱(chēng)“大寧地塊”），溢價(jià)率111.59%，樓板價(jià)高達(dá)47609元/平方米。

中中原集團(tuán)研究中心提供給網(wǎng)易房產(chǎn)記者的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，該地塊已經(jīng)刷新了上海宅地出讓總價(jià)的歷史紀(jì)錄。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心數(shù)據(jù)顯示，截至大寧地塊出讓之前，今年本市合計(jì)出讓經(jīng)營(yíng)用地71.9萬(wàn)平方米，出讓金額高達(dá)112.5億元。也就是說(shuō)，大寧地塊的出讓面積占今年上海土地出讓總量的13.4%，但出讓金額占比卻接近89.8%。

專(zhuān)家指出，在超高價(jià)拿地的形勢(shì)下，對(duì)于方興地產(chǎn)這樣資金鏈承壓、而且并非專(zhuān)攻上海住宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商而言，整個(gè)項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)巨大。

樓板價(jià)高達(dá)4.76萬(wàn)元/平方米 項(xiàng)目售價(jià)或“被迫”與濱江豪宅“齊肩”

上海規(guī)土局網(wǎng)站公告顯示，大寧地塊為純住宅用地，東至平型關(guān)路，南至彭江路，西至共和新路，北至和源福邸、東北明園森林都市攬翠苑、規(guī)劃路。出讓面積96429.3平方米，容積率2.2，經(jīng)計(jì)算，建筑面積達(dá)到21.2萬(wàn)平方米。該地塊的出讓起始價(jià)便已高達(dá)47.73億元，起始樓板價(jià)已達(dá)到2.25萬(wàn)元/平方米。

在開(kāi)拍前，有15家房企正式競(jìng)買(mǎi)。現(xiàn)場(chǎng)消息稱(chēng)，招商萬(wàn)科寶礦聯(lián)合體、融創(chuàng)綠城、中海地產(chǎn)、九龍倉(cāng)等知名開(kāi)發(fā)商均參與搶地。

這幅地理位置優(yōu)越、體量較大的純住宅竟地早在正式掛牌前就被冠以“閘北大寧準(zhǔn)地王”之稱(chēng)，它的成功出讓無(wú)疑為年末平淡的上海樓市增加了一味“猛料”。

雖然從規(guī)劃來(lái)看，該地塊屬于近年來(lái)并不多見(jiàn)的優(yōu)質(zhì)地塊，但業(yè)內(nèi)之前普遍認(rèn)為樓板價(jià)最多破4萬(wàn)元/平方米，并未預(yù)計(jì)到地價(jià)能夠接近5萬(wàn)元/平方米。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)研究部負(fù)責(zé)人羅寅申告訴網(wǎng)易房產(chǎn)記者，從2009年至今，宅地地價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的地塊只有6幅，而且全部位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，相比之下，大寧這塊超高地價(jià)地塊位置反而相對(duì)離市中心更遠(yuǎn)，位于內(nèi)中環(huán)間。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從2013年1月1日至今，閘北大寧地塊的一手房項(xiàng)目均價(jià)僅在3萬(wàn)元/平方米至4.4萬(wàn)元/平方米左右，房?jī)r(jià)地價(jià)再度“倒掛”。

針對(duì)在上海超高價(jià)拿地的原因及未來(lái)項(xiàng)目定價(jià)等方面的事宜，網(wǎng)易房產(chǎn)記者致電方興地產(chǎn)上海公司相關(guān)負(fù)責(zé)人石小姐，但對(duì)方拒絕回應(yīng)，僅表示：“目前公司沒(méi)有公開(kāi)相關(guān)信息的決定。”

上海中原地產(chǎn)咨詢(xún)研究總監(jiān)宋會(huì)雍卻告訴網(wǎng)易房產(chǎn)記者，根據(jù)大寧地塊4.76萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)，再加上3000元/平方米至5000千元/平方米的建安費(fèi)用，以及相關(guān)稅費(fèi)，今后售價(jià)至少會(huì)沖高至7萬(wàn)元/平方米以上。

“4.76萬(wàn)元/平方米的地價(jià)目前來(lái)看已經(jīng)非常高了。”中房信分析總監(jiān)薛建雄表示，“這意味著今后該項(xiàng)目的售價(jià)甚至趕上了黃浦江畔的濱江豪宅。”

滬房?jī)r(jià)漲幅仍難支撐地王高售價(jià) 大寧地塊未來(lái)操盤(pán)模式現(xiàn)隱憂(yōu)

宋會(huì)雍同樣認(rèn)為該樓板價(jià)已經(jīng)偏高?！皬纳虾鞘心壳暗男星閬?lái)看看，未來(lái)一到兩年內(nèi)要達(dá)到預(yù)期售價(jià)很難，未來(lái)增長(zhǎng)速度沒(méi)有那么樂(lè)觀，尤其是目前不動(dòng)產(chǎn)登記等多個(gè)政策高懸的背景下，明年一線(xiàn)城市樓市前景并不明朗。未來(lái)兩年中，上海房?jī)r(jià)最多上漲10%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以支撐大寧的房?jī)r(jià)從4萬(wàn)元/平方米漲到7萬(wàn)元/平方米?！?/P>

值得一提的是，拍地現(xiàn)場(chǎng)消息稱(chēng)，主持人在開(kāi)拍前史無(wú)前例地向各位拿地企業(yè)代表提醒未來(lái)一線(xiàn)城市的調(diào)控決心。

中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)劉淵認(rèn)為，雖然上海房?jī)r(jià)在不斷向上攀升，但主要是剛需項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲所致，這對(duì)中高端項(xiàng)目并未有明顯利好。

另有業(yè)內(nèi)人士指出，大寧地塊諸如近地鐵、規(guī)模大、宅地、凈地等優(yōu)質(zhì)屬性是眾多開(kāi)發(fā)商有意爭(zhēng)搶的主要原因，不過(guò)，該地塊用作豪宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)明顯不合適。因?yàn)榈貕K所屬區(qū)域原為閘北工業(yè)區(qū)，目前舊廠房仍然很多，此外，閘北舊區(qū)改造速度在上海所有行政區(qū)中尚屬緩慢。

不僅如此，根據(jù)規(guī)劃，地塊內(nèi)中小套型（90平方米以下）住宅建筑面積不得低于總量的20%，也就是說(shuō)，未來(lái)地塊內(nèi)至少要建造4.24萬(wàn)平方米中小戶(hù)型房源，項(xiàng)目將面臨建造大量小戶(hù)型產(chǎn)品的“束縛”，這對(duì)于豪宅項(xiàng)目的操盤(pán)方式和利潤(rùn)獲得勢(shì)必產(chǎn)生較大負(fù)面作用。

也許正是由于看到了上述風(fēng)險(xiǎn)，雖然到場(chǎng)競(jìng)買(mǎi)房企眾多，但不少開(kāi)發(fā)商在開(kāi)拍之后不久實(shí)際上便退出了爭(zhēng)搶行列。

現(xiàn)場(chǎng)消息顯示，競(jìng)價(jià)雖然經(jīng)歷了百余輪，但主要爭(zhēng)奪還是在包括土地競(jìng)得人方興地產(chǎn)在內(nèi)的兩三家企業(yè)之間展開(kāi)。

為求擴(kuò)張屢屢舉債 方興地產(chǎn)在滬開(kāi)發(fā)住宅“水土不服”

網(wǎng)易房產(chǎn)記者查閱方興地產(chǎn)的官網(wǎng)后發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要布局在北京、上海、長(zhǎng)沙等地，主攻商辦項(xiàng)目和酒店業(yè)務(wù)，是上海金茂大廈的開(kāi)發(fā)企業(yè)，但其開(kāi)發(fā)的高端住宅項(xiàng)目卻并不多。

劉淵告訴記者，方興地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目中，銷(xiāo)售情況比較好的是位于北京的兩個(gè)金茂府項(xiàng)目。

不過(guò)，北京樓市上的成功經(jīng)驗(yàn)，在上海能否成功復(fù)制卻是一大難點(diǎn)。

“此次方興地產(chǎn)在上海高價(jià)奪取宅地的一大原因，就是看重了住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。不過(guò)，他們把對(duì)北京樓市的了解和判斷‘照搬’到了上海，因此導(dǎo)致拿地價(jià)格過(guò)高。這是有一些問(wèn)題的?！毖ㄐ巯蚓W(wǎng)易房產(chǎn)記者指出，近兩年來(lái)，北京中高端項(xiàng)目的均價(jià)從3萬(wàn)元/平方米迅速漲至6萬(wàn)元/平方米，這樣的漲幅在上海市場(chǎng)上，只有在2009年和2010年前后才出現(xiàn)過(guò)，近年來(lái)卻平穩(wěn)了很多。京、滬雖然都是一線(xiàn)城市，但樓市行情卻表現(xiàn)迥異。因此，在北京市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)成功的企業(yè)，往往會(huì)在上海出現(xiàn)“水土不服”。

公開(kāi)資料顯示，目前該企業(yè)在上海僅在售崇明一個(gè)項(xiàng)目。

不過(guò)，該項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況卻不容樂(lè)觀。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，該項(xiàng)目的首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間是2011年6月，截至目前，101套房源中僅售出47套，兩年半來(lái)去化率不及一半。

此外，大寧地塊建筑面積接近22萬(wàn)平方米，如果要將其作為一個(gè)高端豪宅項(xiàng)目來(lái)開(kāi)發(fā)，所耗資金巨大，這對(duì)企業(yè)而言無(wú)疑是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

而另一方面的現(xiàn)實(shí)在于，為求高速擴(kuò)張而屢屢舉債的方興地產(chǎn)卻存在著資金鏈的隱憂(yōu)。

據(jù)《時(shí)代周報(bào)》本月報(bào)道，在此次奪取地王之前，方興地產(chǎn)近一年來(lái)已經(jīng)在土地?cái)U(kuò)張方面耗資超過(guò)140億元，新開(kāi)工項(xiàng)目還需要投入高達(dá)700多億元。然而公司2013年半年報(bào)卻顯示，凈負(fù)債由2012年底的146.8億元增至218.5億元。而2013年前11月，方興地產(chǎn)累計(jì)取得物業(yè)簽約銷(xiāo)售額及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售成交金額也僅僅只有186.6億元，與高額的投入相去甚遠(yuǎn)。

在此形勢(shì)下，為了確保項(xiàng)目能夠順利開(kāi)發(fā)，方興地產(chǎn)曾于去年年底引入私募基金黑石集團(tuán)共同開(kāi)發(fā)其位于寧波的商業(yè)地塊。