新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃房地產(chǎn)機(jī)會(huì)全解讀
有關(guān)樓市
3月16日，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）》（下稱《規(guī)劃》）公布。其中，圍繞房地產(chǎn)政策機(jī)制的一系列表述引發(fā)關(guān)注。
瞄準(zhǔn)衛(wèi)星城
《規(guī)劃》提出，需“有效控制特大城市新增建設(shè)用地規(guī)模，適度增加集約用地程度高、發(fā)展?jié)摿Υ?、吸納人口多的衛(wèi)星城、中小城市和縣城建設(shè)用地供給”。
這基本吻合了國土部此前的表態(tài)。國土部有關(guān)節(jié)約集約利用土地的頂層設(shè)計(jì)還未出爐，其中將包括各項(xiàng)用地的標(biāo)準(zhǔn)、制度和考核等細(xì)節(jié)，國土部官員對早報(bào)記者表示，這份設(shè)計(jì)出爐后，將整治全國一盤散沙的現(xiàn)狀。而地方政府官員的政績也緊系于此，而不是GDP。
已經(jīng)摒棄三四線城市的開發(fā)商，必須盯準(zhǔn)衛(wèi)星城，也就是北上廣深四大一線城市及周邊城市的機(jī)遇。所以，京津冀、長三角以及珠三角，仍是地王的集中區(qū)。
舊城改造機(jī)遇
《規(guī)劃》提出，建立健全規(guī)劃統(tǒng)籌、政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參與、利益共享的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)激勵(lì)約束機(jī)制，盤活利用現(xiàn)有城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地，建立存量建設(shè)用地退出激勵(lì)機(jī)制，推進(jìn)老城區(qū)、舊廠房、城中村的改造和保護(hù)性開發(fā)，發(fā)揮政府土地儲(chǔ)備對盤活城鎮(zhèn)低效用地的作用。
早報(bào)記者從國土資源部了解到，歷時(shí)三年編制的《全國國土規(guī)則綱要》已上報(bào)國務(wù)院審批。國土部已完成全國30個(gè)省會(huì)城市和直轄市用地節(jié)約利用評價(jià)，總結(jié)推廣不同產(chǎn)業(yè)、行業(yè)60多個(gè)節(jié)地技術(shù)和節(jié)地模式。已有城市向國土部申請?jiān)圏c(diǎn)，比如用一個(gè)主題集中改造落后產(chǎn)能的區(qū)域，農(nóng)民還可以住在原地，但要有統(tǒng)一的管理方協(xié)調(diào)，收益也將一同分配。
房地產(chǎn)稅不會(huì)立即推行
《規(guī)劃》提出，完善地方稅體系。培育地方主體稅種，增強(qiáng)地方政府提供基本公共服務(wù)能力。加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。
這意味著房地產(chǎn)稅不會(huì)在短期內(nèi)推行。國家稅務(wù)總局局長王軍在今年兩會(huì)上，只說了一句，“房產(chǎn)稅的立法問題，是十八屆三中全會(huì)提出來的，人大的新聞發(fā)言人和財(cái)政部樓部長都提到了這個(gè)問題，我想我們會(huì)配合有關(guān)方面，加快這一立法的進(jìn)程?！?/P>
擴(kuò)圍、試點(diǎn)也統(tǒng)統(tǒng)沒有提到。可以預(yù)見的是，上海、重慶兩個(gè)城市會(huì)保持原有政策，至于此前呼聲較高的試點(diǎn)城市在房地產(chǎn)稅出臺(tái)之前，是不會(huì)有所行動(dòng)的。
拓寬融資渠道
《規(guī)劃》提出，建立健全地方債券發(fā)行管理制度和評級制度，允許地方政府發(fā)行市政債券，拓寬城市建設(shè)融資渠道。發(fā)揮現(xiàn)有政策性金融機(jī)構(gòu)的重要作用，研究制定政策性金融專項(xiàng)支持政策，研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，為城市基礎(chǔ)設(shè)施和保障性安居工程建設(shè)提供規(guī)范透明、成本合理、期限匹配的融資服務(wù)。鼓勵(lì)公共基金、保險(xiǎn)（放心保）資金等參與項(xiàng)目自身具有穩(wěn)定收益的城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營。
一名參建保障房的國企開發(fā)商表示，開發(fā)保障房都還是按照原有的融資模式，完全靠企業(yè)，能申請到國開行基準(zhǔn)利率已是不錯(cuò)。目前遇到的情況是，已經(jīng)建好的保障房，政府回購能力差，還沒有買走。有央企開發(fā)商說，由于巨大的資金沉淀，在建保障房項(xiàng)目已經(jīng)在和某銀行開發(fā)類REITs產(chǎn)品。