中國500強(qiáng)房企去年賣房賣了3.26萬億元

2013年對于房企來說無疑是幸福的一年，借助持續(xù)火爆的市場，幾乎所有品牌房企均刷新了各自的年度銷售記錄，萬達(dá)、中海、碧桂園、恒大更是順利躋身“千億軍團(tuán)”。

而根據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的《2013中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單》顯示，2013年500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售面積總額達(dá)3.05億平方米，同比增長34.4%，銷售金額更創(chuàng)下3.26萬億元的新高（全國商品房銷售額為8.14萬億元），同比增長29.0%，增長速度雙雙大幅領(lǐng)先于全國水平。

銷售大漲的同時，標(biāo)桿房企的市場占有率也繼續(xù)攀升。以銷售金額計算的10強(qiáng)、20強(qiáng)、50強(qiáng)、100強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場份額在2013年分別為13.25%、18.10%、24.12%、29.48%。其中，10強(qiáng)、20強(qiáng)市場份額均較2012年有所上升，而50強(qiáng)和100強(qiáng)市場份額盡管較2012年有所下降，但仍高于近五年的平均值。

償債壓力普遍上升

中國房地產(chǎn)測評中心的報告表示，作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險管理向來是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。2013年以來由于銷售良好，不少開發(fā)企業(yè)選擇加大杠桿加速成長速度，因此500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債壓力普遍上升，凈負(fù)債率均值更達(dá)到近五年來的最高點。短期償債指標(biāo)方面，2013年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動比率均值為208.57%，較2012年下降10.99個百分點；現(xiàn)金流動負(fù)債比率均值為-5.67%，而該指標(biāo)2012年均值為14.90%。長期償債指標(biāo)方面，2013年500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凈負(fù)債率和資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為79.03%和66.04%，分別較2012年上升17.06%和0.69%。

同時，2013年6月以來，國內(nèi)流動性收緊趨勢逐漸顯現(xiàn)，然而其對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響則相對較低，不少500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售業(yè)績趨好保證資金回流背景下提升了杠桿率，造成償債指標(biāo)均值表現(xiàn)整體弱于2012年。

但在總體流動性偏緊的背景下，這種杠桿率的提升也意味著風(fēng)險的積聚，因此，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)內(nèi)企業(yè)間的未來分化方向?qū)⒏嗟厝Q于資金管控能力和資金成本的差異。

土地市場由冷轉(zhuǎn)熱

土地方面，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2012年上半年的工作均是圍繞著去庫存，擴(kuò)張的意愿并不強(qiáng)烈，2012年下半年，隨著行業(yè)大環(huán)境持續(xù)改善，企業(yè)銷售狀況好轉(zhuǎn)，帶動土地市場逐漸復(fù)蘇。進(jìn)入2013年，開發(fā)商補(bǔ)充土地的意愿不斷上升，伴隨著核心城市土地供應(yīng)量的增加，土地市場由冷轉(zhuǎn)熱，一些地方地王頻現(xiàn)，其中不乏萬科、華潤、融創(chuàng)等百強(qiáng)房企的身影。

整體而言，2013年500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是百強(qiáng)企業(yè)在拿地規(guī)模上有較為明顯的增長，且新增土地中有較高比重來自一、二線城市。2013年以來，一、二線熱點城市表現(xiàn)明顯好于三、四線，新增自住需求穩(wěn)定，前期由于行政性調(diào)控措施影響累積的城市勢能逐漸釋放，與部分三、四線城市本地需求乏力，存量壓力較大形成鮮明對比，從而吸引不少500強(qiáng)企業(yè)將競爭焦點轉(zhuǎn)回一、二線熱點城市。

其中，典型代表企業(yè)是恒大，2013年7月，恒大以保障房的形式進(jìn)入北京，12月初，恒大2天內(nèi)在上海拍下5塊宅地。另外，福建起家的旭輝、陽光城、泰禾、融信、正榮等企業(yè)同樣加大了在一線城市的拿地幅度。這些企業(yè)憑借積極擴(kuò)張的高周轉(zhuǎn)策略，在完成區(qū)域布局后紛紛積極進(jìn)行全國化布局。

最后，中國房地產(chǎn)測評中心還表示，2013年，是住房市場成交活躍、土地市場復(fù)蘇的一年，也是我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策思路開始轉(zhuǎn)變的一年。在國家“穩(wěn)中有進(jìn)”宏觀經(jīng)濟(jì)政策及相關(guān)貨幣信貸政策保持穩(wěn)定的背景下，2013年我國房地產(chǎn)市場延續(xù)了2012年以來的回暖勢頭，自住性需求不斷釋放，改善性需求持續(xù)增加，市場不斷向好發(fā)展。

與此同時，一些城市房價上漲過快，部分三、四線城市存量房消化壓力大；過去多年量價快速增長后，部分需求提前釋放，房地產(chǎn)市場風(fēng)險仍存。