住建部回應(yīng)六熱點(diǎn)：房地產(chǎn)負(fù)增長(zhǎng)是因基數(shù)太大

房地產(chǎn)市場(chǎng)近期出現(xiàn)了較大幅度的調(diào)整，引發(fā)各界普遍關(guān)注。6月4日，國(guó)新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊出席。這是今年全國(guó)“兩會(huì)”后，國(guó)新辦首度專門安排住建部人士參加發(fā)布會(huì)并回答問(wèn)題。

馮俊在發(fā)布會(huì)上對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域的熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了回應(yīng)。

【1】“限購(gòu)”是否會(huì)取消？

馮俊：

關(guān)于是否取消限購(gòu)的問(wèn)題。整體的宏觀調(diào)控政策是鼓勵(lì)、保護(hù)消費(fèi)需求，遏制投資需求。每個(gè)地方根據(jù)自己的實(shí)際情況作出判斷。從目前我得到的信息還沒(méi)有一個(gè)地方公開(kāi)的說(shuō)要取消限購(gòu)。從我們制定的限購(gòu)政策來(lái)看，限購(gòu)對(duì)老百姓的消費(fèi)需求是沒(méi)有影響的，只是對(duì)過(guò)度投資需求有限制。

智谷評(píng)析：

從整體上肯定了“限購(gòu)”措施的合理性，表明從中央層面暫時(shí)不會(huì)宣布限購(gòu)措施的退出。但明確“每個(gè)地方根據(jù)自己的實(shí)際情況作出判斷”，表明地方確有調(diào)整限購(gòu)政策的權(quán)限，在一定程度上印證了此前媒體關(guān)于除京滬穗深四大“一線城市”外，地方可以自己決定是否放寬“限購(gòu)”的報(bào)道。

【2】房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已出現(xiàn)“拐點(diǎn)”？

馮俊：

第一，很抱歉，我沒(méi)看懂什么叫拐點(diǎn)，拐點(diǎn)是圖形曲線從凸變成凹或者從凹變成凸的那個(gè)點(diǎn)，不描述曲線上行的態(tài)勢(shì)或者下行的態(tài)勢(shì)，也不描述態(tài)勢(shì)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)?！肮拯c(diǎn)”恰恰處于上行或者下行過(guò)程中的某一點(diǎn)。

第二，模擬經(jīng)濟(jì)運(yùn)行或者其他事物發(fā)展過(guò)程的曲線，先有結(jié)果，再有曲線，都是實(shí)證性的分析，或者說(shuō)，“拐點(diǎn)”是事物實(shí)際狀態(tài)的分析工具，而不是預(yù)測(cè)工具。所以在市場(chǎng)分析的時(shí)候我從來(lái)不說(shuō)拐點(diǎn)，我理解的拐點(diǎn)和現(xiàn)在社會(huì)上說(shuō)的拐點(diǎn)完全是兩回事。有些人說(shuō)房?jī)r(jià)下行了，說(shuō)是拐點(diǎn)，實(shí)際上是個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

智谷評(píng)析：

馮俊的回答，表面上在數(shù)學(xué)概念上繞，實(shí)際上是打太極，回避了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”這個(gè)真問(wèn)題。從目前的情況來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有到“轉(zhuǎn)折點(diǎn)”，大中城市房?jī)r(jià)總體上仍在同比上漲的狀態(tài)之下，但房市已接近甚至經(jīng)歷“拐點(diǎn)”，可能在很大程度上已是事實(shí)，“拐點(diǎn)”的出現(xiàn)關(guān)乎漲幅本身的起落，房?jī)r(jià)漲幅逐月走低，本身就說(shuō)明房?jī)r(jià)快速上漲的趨勢(shì)已出現(xiàn)明顯變化，轉(zhuǎn)向“漲幅越來(lái)越低”的新?tīng)顟B(tài)，一旦漲幅降為“0”，就意味著轉(zhuǎn)折點(diǎn)已來(lái)到。住建部官員對(duì)“拐點(diǎn)”問(wèn)題含糊其辭，不予明確回應(yīng)，恰恰從另一個(gè)側(cè)面表明，房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)到了出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的臨界時(shí)點(diǎn)。

【3】房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已面臨負(fù)增長(zhǎng)？

馮俊：

總體上說(shuō)，我們大多數(shù)指標(biāo)都在增長(zhǎng)，整個(gè)增速在下降，但這并不等于負(fù)增長(zhǎng)。以前增速那么高，現(xiàn)在增速下降一點(diǎn)兒，也屬于市場(chǎng)正常的調(diào)節(jié)，只有少數(shù)指標(biāo)出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，比如新開(kāi)工面積、銷售面積、成交量。

需要說(shuō)明，必須歷史的看問(wèn)題，同比增長(zhǎng)負(fù)，這是指跟去年同期相比，2013年前幾個(gè)月的增長(zhǎng)情況是什么呢？新開(kāi)工增長(zhǎng)50%，成交量增幅也相當(dāng)大。在前面有這么大的增長(zhǎng)情況下，拿現(xiàn)在跟前面那么大的基數(shù)做比較，所以出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。這是由于前面基數(shù)過(guò)大造成的。整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)大多數(shù)指標(biāo)還是處于增長(zhǎng)過(guò)程中，當(dāng)然增速慢一點(diǎn)也是社會(huì)自然調(diào)節(jié)的過(guò)程。

智谷評(píng)析：

馮俊對(duì)“轉(zhuǎn)折點(diǎn)”的回應(yīng)非常干脆，認(rèn)為今年的多項(xiàng)指標(biāo)下降是由于去年基數(shù)過(guò)大所致，而非房地產(chǎn)市場(chǎng)本身已由熱轉(zhuǎn)冷。姑且不論這一判斷本身是否準(zhǔn)確，這一判斷釋出一個(gè)重要信號(hào)，短期內(nèi)住建部不會(huì)出臺(tái)對(duì)樓市的明顯刺激性政策。

【4】當(dāng)下房地產(chǎn)調(diào)控的基本思路是什么？

馮?。?/STRONG>

我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控始終要堅(jiān)持保護(hù)消費(fèi)需求、遏制投資需求這個(gè)原則。我是把住房需求分成兩類：消費(fèi)性需求、投資性需求。消費(fèi)性需求就是通常所說(shuō)的自住性需求。整個(gè)調(diào)控當(dāng)中始終鼓勵(lì)保護(hù)消費(fèi)需求，遏制投資需求，這是我們政策的基調(diào)。

智谷評(píng)析：

馮俊實(shí)際上借此對(duì)央行前一段時(shí)期針對(duì)首套房貸的調(diào)整問(wèn)題也做了回應(yīng)，表明中央政府對(duì)樓市的態(tài)度是一貫的。馮俊的言論表明，“分類調(diào)控”不僅僅是針對(duì)不同城市的情況，也是針對(duì)購(gòu)房者的不同情況。“保護(hù)消費(fèi)需求”，實(shí)際上有兩層含義，一方面要讓滿足自住需求的購(gòu)房者得到政策和信貸上的支持，使房地產(chǎn)保持一定的需求量；另一方面也要維持房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定，避免已購(gòu)房者因?yàn)榉績(jī)r(jià)下降遭遇損失，進(jìn)而出現(xiàn)房產(chǎn)“斷供”等連鎖反應(yīng)。

也就是說(shuō)，在自住或者說(shuō)所謂“剛需”的領(lǐng)域，政府要保持支持力度。而在遏制投資需求領(lǐng)域，行政命令式的“限購(gòu)”和針對(duì)不同購(gòu)房者具體情況的差異化信貸政策仍是最重要的工具，短期內(nèi)政府不會(huì)放棄。

由此，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能在一段時(shí)間內(nèi)面臨“既不大漲，也不大跌”的橫盤整理態(tài)勢(shì)。

【5】中國(guó)住房空置率是否已經(jīng)過(guò)高？

馮?。?/STRONG>

關(guān)于空置率的問(wèn)題。現(xiàn)在對(duì)于空置率沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的官方定義。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在公布的時(shí)候，對(duì)空置半年以上的住房數(shù)有個(gè)絕對(duì)數(shù)，沒(méi)有說(shuō)空置率。這里我介紹一個(gè)概念，現(xiàn)在很多媒體、很多專業(yè)人士在講的空置率和國(guó)際上講的空置率是不同概念。國(guó)際上的空置率指的是，以這個(gè)城市里有出租愿望的住房或者有出售愿望的住房作為分子，然后把總住房量作為分母，那是空置率。

我們現(xiàn)在這方面是沒(méi)有調(diào)查的，有出售愿望住房多少、有出租愿望住房多少的數(shù)都沒(méi)有，所以很難得出空置率的概念。有些媒體在說(shuō)或者學(xué)者說(shuō)哪個(gè)城市空置30%、40%，他們是通過(guò)晚上數(shù)亮燈的住房比率大致推出來(lái)的。

我跟一位記者朋友開(kāi)過(guò)玩笑，我說(shuō)你那么數(shù)怎么能客觀？我家住三居室，我一般就開(kāi)一兩個(gè)燈，如果你在我家樓下看肯定我家一大半窗戶是黑的，這怎么能算空置？所以不能用亮燈的數(shù)量衡量。有些事情有待制度的完善，簡(jiǎn)單說(shuō)空置多少不太合適。

智谷評(píng)析：

馮俊的說(shuō)法，明確表示中國(guó)沒(méi)有官方的“空置率”統(tǒng)計(jì)。但這并非是一個(gè)簡(jiǎn)單的“打太極”，而是對(duì)市場(chǎng)上的言論作出明確回應(yīng)。他說(shuō)很多媒體和專業(yè)人士在講的空置率和國(guó)際上講的空置率是不同概念，通過(guò)數(shù)亮燈的住房比率大致推出來(lái)的空置率不可靠。

他的意思非常明確，一些媒體和市場(chǎng)人士所引用的中國(guó)住房空置率數(shù)據(jù)實(shí)際上是被高估的，中國(guó)并沒(méi)有那么多的空置房屋。這表明，官方并不同意民間以“空置率”概念指中國(guó)面臨住房供求失衡的判斷，住建部對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍持相對(duì)審慎樂(lè)觀。

【6】二手房交易稅費(fèi)是否要下降？

馮?。?/STRONG>

能不能降低收費(fèi)，我也說(shuō)不清楚，我是比較贊成政府主動(dòng)公開(kāi)信息。但是別去公開(kāi)政府還在研究過(guò)程中、沒(méi)有定論的事情。有些事情在研究過(guò)程中，一旦提前透露，可能引起市場(chǎng)波動(dòng)了，反而不好。