政府的重要作用就是制定標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)則，提供標(biāo)準(zhǔn)化管理程序，引導(dǎo)集成商開發(fā)針對不同需求的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，使房地產(chǎn)抵押貸款二級市場活力長久

      2015年央行宣布，在前期山東、廣東開展信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款試點形成可復(fù)制經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，決定在上海（樓盤）、天津（樓盤）、遼寧、江蘇、湖北、四川（樓盤）、陜西、北京（樓盤）、重慶（樓盤）等9省市推廣試點。試點地區(qū)央行分支機構(gòu)對轄內(nèi)地方法人金融機構(gòu)的貸款企業(yè)進行央行內(nèi)部評級，將評級結(jié)果符合標(biāo)準(zhǔn)的信貸資產(chǎn)納入央行發(fā)放再貸款可接受的合格抵押品范圍。其中，符合標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并沒有排除房地產(chǎn)，我們不妨把它看作是房地產(chǎn)抵押貸款二級市場發(fā)展過程中的一次重要推進。

      在筆者看來，房地產(chǎn)抵押貸款二級市場的發(fā)展有三個重要階段：

      一是，形成成熟的房地產(chǎn)市場、證券市場和抵押貸款市場。我國的房地產(chǎn)和證券市場雖然比較年輕，但經(jīng)歷過世界金融危機的洗禮積累了一定的國際金融經(jīng)驗，為今后的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。隨著中國經(jīng)濟全球競爭力穩(wěn)中有升，金融市場的發(fā)展也日趨成熟穩(wěn)定。與此同時，國內(nèi)房地產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的出臺和實施，促使抵押的房地產(chǎn)權(quán)與其相連的抵押權(quán)得到真正意義上的保證，有效地降低了債權(quán)風(fēng)險。

      二是，建立房地產(chǎn)抵押貸款銀行和保險機構(gòu)。房地產(chǎn)抵押貸款銀行的職能是向商業(yè)銀行提供資金，并買進金融機構(gòu)的房地產(chǎn)抵押貸款證券。此次信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款試點雖說是對企業(yè)資質(zhì)進行評級，但我認(rèn)為對銀行信用的評級也在其中，通過評級可以選出資金結(jié)構(gòu)合理，資信度高，一旦條件成熟便可成立專門從事房地產(chǎn)金融的機構(gòu)。同時，政府成立官方或半官方性質(zhì)的擔(dān)?；蛐庞脵C構(gòu)也是必不可少的，其主要職能是在二級市場上對房地產(chǎn)抵押提供擔(dān)保，并為抵押貸款組合進行加保，以提高債權(quán)的信用等級。

      三是，實行房地產(chǎn)抵押貸款證券化。房地產(chǎn)抵押貸款證券化是指金融機構(gòu)對房地產(chǎn)抵押貸款進行包裝組合，將一定數(shù)量的，在貸款期限、利率、抵押房產(chǎn)類型等方面具有共性的抵押貸款以發(fā)行證券的方式出售給投資者。在這一過程中，政府的重要作用就是制定標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)則，提供標(biāo)準(zhǔn)化管理程序，引導(dǎo)集成商開發(fā)針對不同需求的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，使房地產(chǎn)抵押貸款二級市場活力長久。

      隨著我國房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模的不斷擴大，風(fēng)險也越來越突出，通過房地產(chǎn)抵押貸款二級市場來化解這些隱含風(fēng)險是不錯的選擇。同時，通過市場化運作，可以擴大規(guī)模，推進借貸各方更好地利用資金，提高資金的使用效率。此次央行推出的信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款試點工作，無疑對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了決定性的意義。美國在上世紀(jì)50年代之前就嘗試建立了保險擔(dān)保機構(gòu)和二級市場運營機構(gòu)，60年代成立了政府國民抵押貸款協(xié)會（吉利美）來行使政府的重要作用，到了70年代有了更多的二級市場金融產(chǎn)品集成商，美國政府則一直在其中充當(dāng)著市場的中介，一方面從事抵押債權(quán)的擔(dān)?；虮ｋU，增強抵押貸款的安全性流動性；另一方面，借助政府強大的經(jīng)濟后盾，在市場中既充當(dāng)買者又充當(dāng)賣者，調(diào)節(jié)二級市場的資金供應(yīng)，實現(xiàn)對市場的有機調(diào)控。我國房地產(chǎn)抵押貸款二級市場雖然任重道遠(yuǎn)，但必然隨著經(jīng)濟的發(fā)展會不斷地向前推進。