別墅成交創(chuàng)新高 頂級獨棟被搶空

    樓市最瘋狂的07-08年時，上海頂級別墅項目綠城玫瑰園銷量也不超過7棟/月，然而剛過去的6、7月份，綠城玫瑰園卻分別售出了18和12棟別墅。與湯臣一品6月以來的熱銷異曲同工。
   
    易居中國分析師薛建雄認(rèn)為，湯臣一品與綠城玫瑰園的熱銷，實際上是今年以來流動過剩帶來保值升值的需要。易居中國?CRIC系統(tǒng)顯示，7月上海別墅成交量達(dá)到1699棟42.7萬平方米，比6月1586棟39萬平方米的歷史最高位還要多出113棟，面積上升9.5%。
   
    在7月僅14.3萬平方米的供應(yīng)量下，成交量卻達(dá)到了42.7萬平方米，主要在于樓市的總體供應(yīng)稀缺，使得前些年滯銷積壓下來的大批“鄉(xiāng)村別墅”(外郊環(huán)間的多層聯(lián)體產(chǎn)品)，以土地稀缺為由被一些求資產(chǎn)保值升值的中產(chǎn)投資者所購買。上月，面積在160-280平米的別墅成交量占到了別墅總成交量的7成之多，多為外郊環(huán)區(qū)域的疊加、聯(lián)體別墅，總價200-400萬元/棟。

　　易居報告顯示，自今年以來別墅的成交量就逐月攀升，到4月份開始出現(xiàn)供不應(yīng)求局面。4-7月份別墅的供應(yīng)量只有83萬平方米，成交量卻達(dá)到了139萬平方米，高達(dá)56萬平方米的供需差，幾乎將過去15個月里多供應(yīng)的78.2萬平方米的庫存消化歹盡。使得“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的別墅可售量從年初的204.6萬平方米，下降到如今的151.9萬平方米。

　　對于，別墅市場在長達(dá)一年半的供過于求之后，才出現(xiàn)了近5個月以來的供不應(yīng)求；自03年別墅禁地至今已超過5年，別墅仍沒有出現(xiàn)斷供的局面，而且多數(shù)時間還是供不應(yīng)求的別墅怪像。易居中國分析師薛建雄的解釋是，雖然別墅用地禁了、但建設(shè)從未停止，一些開發(fā)商利用大型項目騰挪空間之便繞開政策限令建成了部分實際意思上的別墅；如萬源城、中鷹黑森林、保利林語溪、灣流域等大型住宅項目都建有別墅房源。

　　不過，真正意義上的別墅項目還是非常稀缺，整個外環(huán)線以內(nèi)在售的純別墅項目不足10個。其中，御翠園和九間堂兩個內(nèi)環(huán)內(nèi)的別墅售價超過了8萬元/平方米，預(yù)期改租為售的四季雅苑單價也可能達(dá)到這一水平；湯臣高夫爾和湯臣湖庭是兩個內(nèi)中環(huán)僅有的在售純別墅項目，中外環(huán)只有合生東郊華品園、長城中環(huán)墅和華洲君庭三個項目，另有一個東郊花園二期既將上市。

　　與中心城區(qū)超高的單價相比，佘山、馬橋、浦江鎮(zhèn)等新興頂級別墅區(qū)的升值潛力被買家看好。上海超過一半容積率0.2以下的別墅用地集中在馬橋板塊，使得這個未來上海居住密度最低的頂級別墅區(qū)受到了買家關(guān)注，這正是該板塊核心項目綠城玫瑰園熱銷程度歷史水平的主要原因。

　　不過，平均成交價格在持續(xù)4個月快速上漲之后，7月份出現(xiàn)了7.7%的跌幅，主要原因是相對低價的疊加、聯(lián)體別墅的成交量大幅上升，高價的獨棟別墅的成交量反而下滑。易居中國?CRIC系統(tǒng)顯示，疊加、聯(lián)體別墅的成交量從6月的1258棟大幅增加到了7月的1448棟，獨棟別墅的成交量從6月的363棟下降到了7月的340棟。少數(shù)頂級別墅被搶購一空，是別墅成交創(chuàng)新高的情況下獨棟成交量反下滑的主原，萬科翡冷翠園一期在6月成交25棟后，僅剩的2棟別墅在7月成交；5、6月分別售出23和16棟之后，御翠園僅剩的6棟別墅也在7月份成交了4棟?？偣餐瞥?02棟別墅房源的綠城玫瑰園，也僅剩下20棟。