上海多渠道圍剿土拍杠桿資金 房企拿地需另謀出路

       2016年的上海樓市調(diào)控政策出臺(tái)不斷，對(duì)于土地市場(chǎng)的行政監(jiān)管也日趨嚴(yán)格。一方面，市規(guī)土局對(duì)于房企競(jìng)拍土地時(shí)的自有資金審查力度空前加大；另一方面，市銀監(jiān)局對(duì)于各大銀行的貸款內(nèi)容也進(jìn)行嚴(yán)格審核和排查。
       隨著土地市場(chǎng)監(jiān)管的加強(qiáng)，以及土地成本的上升，房企通過(guò)招拍掛拿地的形式已經(jīng)難以保證土地儲(chǔ)備，尤其是一些中小型企業(yè)的生存處境更加艱難。部分財(cái)力雄厚的大型房企，一邊以官方渠道拿地，一邊通過(guò)并購(gòu)項(xiàng)目和股權(quán)的形式獲得土地，但對(duì)于大多數(shù)中小型房企來(lái)說(shuō)，在上海拿地的方式更多地轉(zhuǎn)向了后者。
       “并購(gòu)潮”興起  靠地吃飯的房企必須另謀出路
       由于外來(lái)人口持續(xù)涌入和土地供應(yīng)管控，上海樓市供需矛盾日益突出，土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)愈演愈烈。更多的房企將注意力轉(zhuǎn)向了土地、項(xiàng)目甚至公司的并購(gòu)、入股等。
       以陽(yáng)光城集團(tuán)為例，據(jù)公開(kāi)資料可知，陽(yáng)光城在2016年內(nèi)通過(guò)并購(gòu)獲得大約1900萬(wàn)平方米土地，目前一共有土地儲(chǔ)備3800萬(wàn)平方米，可支撐未來(lái)3年發(fā)展。目前為止，陽(yáng)光城土地儲(chǔ)備中有八成來(lái)自于并購(gòu)。
       事實(shí)上，不少大型房企也會(huì)以并購(gòu)的方式獲得項(xiàng)目和土地。有業(yè)內(nèi)人士指出，是否擁有存量土地，對(duì)于房企的日后發(fā)展至關(guān)重要。以萬(wàn)科為例，2015年該企業(yè)收購(gòu)上置集團(tuán)旗下位于靜安區(qū)寶山路48萬(wàn)平方米的地塊，在當(dāng)時(shí)被稱為“撿漏”。事實(shí)證明，2016年該項(xiàng)目的成交總金額排名位列上海第八。
       另外受到土地資源的限制，有部分房企將目光投向城市舊改或其他方向，有些房企將自身持有的項(xiàng)目轉(zhuǎn)售為營(yíng)，還有企業(yè)逐漸退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，開(kāi)始謀求轉(zhuǎn)型。
       牛振興強(qiáng)調(diào)說(shuō)：“調(diào)控政策僅僅是加速了這種趨勢(shì)。未來(lái)的機(jī)會(huì)可能存在于兩個(gè)方面：第一，由于建設(shè)用地天花板的存在，拿地將越來(lái)越困難，財(cái)大氣粗的公司也可能選擇將自己的產(chǎn)品持有運(yùn)營(yíng)，轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)商；第二就是通過(guò)舊城改造來(lái)緩解土地供應(yīng)緊張，這方面有特色的房企大有發(fā)展空間，比如大華等在舊城改造方面比較有經(jīng)驗(yàn)的房企可能有不錯(cuò)的機(jī)會(huì)?！?br />        資金監(jiān)管力度不斷增強(qiáng) “招拍掛”拿地考驗(yàn)房企實(shí)力
       有分析人士指出，在目前的市場(chǎng)背景下，能在上海長(zhǎng)久立足的房企不外乎兩類：一是有財(cái)力，一是有特色。并購(gòu)拿地的方式雖然可以解決眼前問(wèn)題，但企業(yè)的實(shí)力才是根本。
       據(jù)公開(kāi)資料顯示，在去年房企拿地?zé)崆檩^高的前八月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中，企業(yè)自有資金僅占不到15%。
       由于上海近幾個(gè)月加強(qiáng)了對(duì)于土地資金的監(jiān)管力度，房企的拿地能力受到制約。近一兩個(gè)月的土地交易過(guò)程中，中小型房企的身影已經(jīng)不再常見(jiàn)，拿地的企業(yè)皆是以碧桂園、世茂、綠地為代表的龍頭房企，即便本身?yè)碛休^多的流動(dòng)資金，在公開(kāi)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)中，仍有不少房企被指“報(bào)價(jià)已經(jīng)超過(guò)土地申報(bào)資金”并反復(fù)警告，還有一些含住宅性質(zhì)的拍賣土地也因此延期一個(gè)月才得以出讓。
       另外，在銀行資金監(jiān)管層面，銀監(jiān)局一方面加強(qiáng)對(duì)于個(gè)人房貸的監(jiān)管審查，另一方面也對(duì)銀行提供給房企貸款資金進(jìn)行監(jiān)督。這些措施無(wú)疑增強(qiáng)了房企拿地的難度，優(yōu)質(zhì)的土地和項(xiàng)目資源可能會(huì)流向?qū)嵙Ω有酆竦拇笮头科笫种校渌恍┲行⌒头科蠡驅(qū)⒈黄绒D(zhuǎn)型。