房地產(chǎn)3大消息襲來 讓房價緊繃之弦落地
樓市進(jìn)入“轉(zhuǎn)向期”，房地產(chǎn)3大“新消息”襲來，讓房價緊繃之弦落地
時間過得很快，2019年還剩最后三個月。最近這段時間以來，經(jīng)常有人問筆者，最后這三個月樓市有沒有可能出現(xiàn)松綁呢？筆者認(rèn)為，大家之所以會產(chǎn)生這樣的疑問，自然是因為有例可循。有印象的朋友應(yīng)該都知道，去年年底樓市曾經(jīng)出現(xiàn)了一次短暫的松綁跡象，以菏澤取消限售拉開帷幕，隨后廣州、珠海等地也松綁了限購，這種松動現(xiàn)象一直延續(xù)到2019年第二季度，期間土地市場甚至還迎來了一波回暖勢頭，當(dāng)時不少人都認(rèn)為樓市可能要松綁了。
但是，從今年二季度末開始，樓市調(diào)控再次收緊，蘇州、大連、合肥等城市紛紛加碼升級了調(diào)控政策，最關(guān)鍵的是國家一錘定音，明確不再把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。按這種趨勢，筆者認(rèn)為，最后三個月樓市出現(xiàn)松動的可能性很小，而且從長期看，全面松綁的可能性也不大，因為房地產(chǎn)開始進(jìn)入到了“轉(zhuǎn)向期”，目前除限購、限售、限貸等政策以外，房地產(chǎn)市場又迎來三大新規(guī)落地，這意味著短期調(diào)控正在向長效機制加快轉(zhuǎn)向和過渡，未來調(diào)控或?qū)⒊蔀槌B(tài)化。
房地產(chǎn)市場迎來3大“新消息”
第一、隨著樓市降溫和房價趨穩(wěn)，房地產(chǎn)進(jìn)入“轉(zhuǎn)向期”，調(diào)控重點正從限購、限售等轉(zhuǎn)向租賃市場，目前全國9地相繼出臺租賃新規(guī)。
過去三年，租房市場一直都是關(guān)注的重點。根據(jù)統(tǒng)計，進(jìn)入2019年以來，租賃相關(guān)政策已經(jīng)發(fā)布了30多次，陜西、北京、深圳、廣州、合肥、南京、珠海、長春、南寧等9地相繼出臺了租賃新規(guī)，內(nèi)容涉及增加租賃房源供給，整治租賃機構(gòu)亂象，建立租金管控制度等等。比如，深圳就對租金漲幅進(jìn)行了明確的限制，基本原則是年漲幅不超過5%。合肥則出臺了全國最優(yōu)惠住房租賃稅費政策，個人出租自有住房3年內(nèi)按綜合征收率0%征收，3年后按綜合征收率1%征收。
第二、150個城市推進(jìn)網(wǎng)簽備案系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)，這相當(dāng)于建立了全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)庫，可以為未來房地產(chǎn)稅的進(jìn)一步推進(jìn)打下基礎(chǔ)。
據(jù)第一財經(jīng)報道，目前住建部正在牽頭制定全國統(tǒng)一的房屋交易網(wǎng)簽合同示范文本，合同內(nèi)容包括：房屋層數(shù)、面積、朝向、規(guī)劃用途、建成年份、臥室和衛(wèi)生間數(shù)量、土地性質(zhì)、使用年限等信息。截至目前，全國有150個城市被納入這項工作范圍，而且北京、上海、廣州、深圳等已率先實現(xiàn)了全國聯(lián)網(wǎng)。此外，國家稅務(wù)總局也明確表示，2019年稅務(wù)部門將繼續(xù)強化與房地產(chǎn)管理部門協(xié)作，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)簽備案信息、不動產(chǎn)登記信息共享。
在筆者看來，房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)無疑是相當(dāng)于建立了全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)庫，有助于在摸清房屋情況的基礎(chǔ)上，為精準(zhǔn)調(diào)控，尤其是監(jiān)測預(yù)警提供第一手材料。此外，網(wǎng)簽備案系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，很容易讓大家想到不動產(chǎn)全國聯(lián)網(wǎng)登記，這說明在不動產(chǎn)登記制度下，房地產(chǎn)交易層面也出現(xiàn)了全國聯(lián)網(wǎng)，尤其是稅務(wù)部門明確要推進(jìn)房屋網(wǎng)簽備案信息、不動產(chǎn)登記信息共享，這基本可以看作是為房地產(chǎn)稅，甚至空置稅的推進(jìn)打基礎(chǔ)。當(dāng)然，網(wǎng)簽備案全國聯(lián)網(wǎng)最根本的還是要求數(shù)據(jù)真實，所以在一定程度上可以避免備案價與銷售價差距過大，起到穩(wěn)定房價的作用。
在筆者看來，目前房地產(chǎn)進(jìn)入了“轉(zhuǎn)向期”，從限購、限貸等政策轉(zhuǎn)向重點發(fā)展租賃市場。長期以來，租房群體一直相對弱勢，虛假房源、可選擇性少、隨意漲租都是常見問題。如今，9地相繼出臺租賃新規(guī)，恰恰是針對這些問題的解決之道：一方面，試點都是一二線，這些城市人口不斷涌入，住房需求大，而且租金也高，隨著新規(guī)陸續(xù)出臺，租賃市場的穩(wěn)定可期。另一方面，雖然租賃市場距離完善成熟還需時日，但調(diào)控的意圖和態(tài)度已經(jīng)十分清楚，所以期待調(diào)控松綁或者靠炒房賺錢的可以放棄了。
第三、根據(jù)央行要求，10月8日起住房貸款利率將迎來“新變化”，這意味著在房住不炒的定位下，樓市或?qū)氐赘鎰e狂歡盛宴。
根據(jù)央行要求，10月8日起，住房貸款利率將以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準(zhǔn)加點形成，首套房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR，二套房不低于相應(yīng)期限LPR加60個基點。其實，大家對LPR應(yīng)該不陌生了，此前央行宣布從8月20日起每月20日將按新的報價機制發(fā)布貸款市場報價利率LPR，作為銀行發(fā)放貸款定價的主要參考，其中包括1年期和5年期以上兩個品種。面對新變化，對購房者而言，最關(guān)心的肯定是LPR將如何影響房貸利率，畢竟關(guān)乎買房成本。
關(guān)于這個問題，我們不妨先看看過去兩個月的報價情況。據(jù)9月20日報價顯示，1年期LPR為4.20%，比8月的4.25%降低5個基點，5年期以上則維持在4.85%。以首套房為例，目前首套房貸利率普遍是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%，即利率為5.39%，所以這顯然高于公布的LPR。但是，這是否意味著LPR落地后，房貸利率會下降呢？筆者認(rèn)為，不要忘了很關(guān)鍵的一點，央行只是公布了統(tǒng)一要求的下限，具體到每個城市，還要因城施策。
不過，在筆者看來，即使因城施策，LPR或許也不會低于當(dāng)前的利率水平。目前北京已經(jīng)明確了房貸利率加點下限，即要求首套房貸利率在LPR的基礎(chǔ)上上浮不低于55個基點，二套房貸利率不低于105個基點。以北京首套房為例，按5年期以上LPR計算，那么個人房貸利率浮動的下限則為5.4%，顯而易見，LPR與目前的貸款利率相差無幾。對此，央行副行長劉國強曾直截了當(dāng)?shù)乇硎?，房貸利率不下降。在筆者看來，在調(diào)控繼續(xù)收緊的當(dāng)前，未來房貸利率不會明顯下降，對于一些熱點城市或者二套房而言，反而還有上升的可能。